09/08/2008

ACP (3): Le décompte individuel

Un extrait de l'avis N° 22 de la Commission de la protection de la vie privée (section D.2):


D.2 La communication par le syndic à l’ensemble des membres de l'association des copropriétaires du compte de chaque copropriétaire


31.
L’article 4 de la LVP dispose que les données à caractère personnel doivent être adéquates, pertinentes et non excessives au regard des finalités pour lesquelles elles sont obtenues et pour lesquelles elles sont traitées ultérieurement.

32.
Pour mener à bonne fin l’établissement des décomptes entre copropriétaires, le syndic doit établir soit un tableau de répartition des frais entre copropriétaires, soit un relevé individuel des frais à répartir. En pratique, les méthodes de travail varient d’un syndic à l’autre. La question essentielle est de savoir si les décomptes présentés en assemblée générale peuvent permettre d’identifier la personne concernée (le copropriétaire, éventuellement, son locataire) ou non.

33.
La Commission rappelle que la référence d’un appartement ou lot peut suffire pour que les données traitées soient des données à caractère personnel (cf. article 1er, § 1er de la LVP) dès lors que la personne physique concernée est identifiable.

34.
Observations :
-
il faut ramener la question à sa juste portée : les statuts de l'immeuble indivis attribuent à chaque lot ou à chaque type de lots une quotité dans l'indivision. Le règlement de copropriété se réfère à ces quotes-parts pour la répartition des charges communes. D'autres dépenses (dites privatives) se répartissent soit totalement soit de manière mixte4 sur la base de décompteurs individuels. Il peut s'agir des consommations d'eau chaude ou d'eau froide, des frais de chauffage lorsque ces fournitures sont distribuées par la copropriété.
-
la Commission considère que les dépenses et frais répartis en fonction des quotités ne posent pas problème, car inhérentes à l'indivision (charges communes), en ce que, même si elles n'étaient pas présentées réparties entre les lots, la répartition peut aisément se réaliser au regard des quotités de chaque lot dans l'indivision.


35.
En réalité, donc, la question concerne surtout les dépenses privatives et l'état de la dette de chacun à l'égard de la copropriété.


36.
Dans la pratique, certains syndics présentent l'ensemble des décomptes nominatifs, d’autres anonymisent les informations présentées à l'assemblée générale, et ne communiquent à chacun des copropriétaires que son compte personnel.


37.
La finalité de cette communication est, notamment, de permettre l’approbation de la comptabilité tenue par le syndic, mais aussi de pouvoir contester éventuellement le calcul effectué, le mode de répartition ou les règles de gestion si les comptes présentés faisaient apparaître des pratiques de consommation problématiques.


38.
La Commission considère qu’il faut partir du principe que le droit de l’assemblée générale quant à l’approbation et au contrôle de l’administration des fonds et de la gestion s’exerce nécessairement dans toute sa plénitude, en ce compris au vu l’état de la situation financière de chacun des copropriétaires au regard de la copropriété.


39.
Etant donné :
-
que le syndic est personnellement responsable de sa gestion et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale auprès de laquelle il sollicite sa décharge,
-
que la suspicion manifestée par certains copropriétaires à l’égard du syndic et même à l'encontre d'autres copropriétaires justifie une gestion comptable des plus transparentes,
-
que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou devenu inexact par suite de modification apportées à l'immeuble5,
-
que les décisions éventuelles quant à des procédures judiciaires en recouvrement de créances à entamer contre certains copropriétaires doivent être prises en connaissance de cause,
la Commission considère que la présentation par le syndic d’un tableau de répartition des dépenses et charges par lot en ce compris des dépenses privatives et de l'état de la dette de chaque membre n’est pas en soi disproportionnée au regard de la LVP.


40.
L'assemblée générale de la copropriété concernée pourrait néanmoins se prononcer expressément pour demander une présentation des dépenses privatives globalisées (par ex., par copropriétaire ou lot, total eau+chauffage, etc.).


41.
La Commission estime cependant, lorsqu'il y a des locataires dans l'immeuble, que le syndic doit communiquer aux copropriétaires en plus du tableau précité, un extrait du tableau limité au lot concerné. En effet, chaque locataire doit pouvoir vérifier le décompte qui lui est présenté par son propriétaire sans néanmoins avoir accès aux données des comptes individuels des autres copropriétaires ou autres locataires.

07/08/2008

ACP (1): L'association des copropriétaires

Extrait de l'avis N° 22 de la Commission de la protection de la vie privée (points 9 et 10):

9.
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble constitue l'association des copropriétaires. Celle-ci dispose de la personnalité juridique, et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble (article 577-5, § 3 du code civil), et plus particulièrement la gestion des parties communes et des prestations dont chaque lot privatif bénéficie à l'intervention de la communauté (selon les cas : production de chauffage, alimentation d'eau, d'électricité,…).
10.
L'association accomplit son objet par le biais des organes que la loi a déterminé : l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic. Comme c'est le cas pour les sociétés commerciales et autres associations civiles disposant de la personnalité juridique, la loi a précisé les pouvoirs spécifiquement réservés à chacun des organes dont elle a imposé l'existence. Ces pouvoirs et leur étendue peuvent être plus particulièrement précisés par les statuts de l'association (le règlement de copropriété) ou par l'organe souverain (l'assemblée générale), qui peut en outre décider la création d'un conseil de gérance ayant pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

20:58 Écrit par Luc dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : syndic, acp, ag, privacy |  Facebook |

29/07/2008

Vie privée et copropriété

La Commission de la protection de la vie privée a émis le 11 juin 2008 un avis officiel concernant concernant l'application de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée dans la copropriété forcée

Notre nouveau syndic a appliqué selon moi strictement les dispositions de cet avis, quand il a distribué les comptes 2007.

14:57 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : acp, syndic, privacy |  Facebook |

11/02/2007

Liste des adresses

Traduction du texte en néerlandais plus tard.