19/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … synthèse provisoire (5)

D'abord ... ceux qui ont vérifié peuvent le confirmer ... il n'y qu'un acte de base pour notre groupe de 6 bâtiments.  Donc il n'y a aucune obligation légale de diviser notre copropriété en deux, si ... les deux permis sont annulés.

Cette divison ne peut se réaliser que si tous, mais vraiment tous les copropriétaires, l'acceptent.  Et que si ceux de Buckingham sont aussi à 100% d'accord. Donc plus que 1000 personnes. Je ne crois pas que c'est réalisable, puisque la valeur de notre copropriété en souffrira.

Il est donc nécessaire qu'un appel est déposé au Conseil d'Etat pour essayer d'annuler les permis. C'est le seul organisme administratif qui a la compétence explicite à vérifier la correspondance entre une déclaration et la réalité.

Le Conseil d'Etat va dans les mois qui viennent examiner dans une procédure contradictoire les décisions des autorités administratives (IBGE, Collège d'Environnement et Gouvernement), les pièces jointes au dossier administratif et déterminer si les procédures administratives ont été correctement suivi en se basant entre autres sur des déclarations vérifiables et documents authentiques.

Si le Conseil d'Etat ne trouve pas de faille importante, alors les deux permis classe 1B restent valables. Une situation précaire s'instaurera pour une période de 30 ans, avec toutes les conséquences financières, civiles et/ou pénales pour

  • notre association de copropriétaires
  • tous les 260 copropriétaires en général
  • les 14 copropriétaires appelants en particulier
  • last but not least notre ex-syndic qui est était depuis +20 ans un copropriétaire et qui l'est resté un de nos 260 copropriétaires selon le décompte 2007 qu'on vient de recevoir.

Si le Conseil d'Etat annule les deux permis alors notre association de copropriétaires pourra s'atteler finalement à sa tâche légale et réelle: la bonne gestion de notre association et la conservation des parties communes de notre copropriété.

Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout à commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...

Tekst in het Nederlands

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP. 

Mais ces mêmes 2 ACP, inexistantes selon l'ACP officielle, ont déposé quelques jours plutôt la demande des 2 permis. Cohérent???

L'appelant X. vient de m’envoyer la semaine passé une lettre, avec en annexe un courrier qui n’était destiné qu’à son avocat.

Après analyse de cette information, je ne peux que conclure que X. cherche à me convaincre indirectement à aller au Conseil d’Etat pour faire annuler la décision du Gouvernement. Pourquoi tant de zèle ?

En effet l’arrêté du 29.05.2008 met « les points sur les i », en ce qui concerne les demandeurs et les appelants. Ce document énumère en page 4 les déclarations du demandeur que j’ai contesté comme étant contraire à la réalité.

L’effet draconien de l’arrêté est qu’il fait des déclarations de l’ex-syndic, confirmées par les 14 appelants restants, le cadre légal. Donc le demandeur devra faire ce qu’il faut pour faire correspondre la réalité avec l’arrêté et le permis, solidairement avec les 14 appelants restants. 

Si non, ils seront à la merci du premier venu, copropriétaire ou non, qui pourra faire constater des infractions et exiger que les conditions du permis soient respectées. Et ceci pendant 30 ans sans péréquation, vue que ce sont des infractions permanentes. Cette responsabilité solidaire et illimitée est liée à la personne (= les 14 et leurs héritiers) et pas au lot.

C'est une situation précaire qui ne peut que nuire à la conservation et à la valeur de notre copropriété.

Pour régulariser la situation, si les 2 permis sont confirmées par le Conseil d'Etat, il faut dans au moins 3 stades de la procédure un accord par acte notarié de 100% des copropriétaires, dont une fois inclus ceux du Buckingham. Donc probablement l'accord explicite plus que 1000 personnes.

  • Réalisable dans les temps qui seront exigées de fait par l’IBGE ? Je ne crois pas.
  • Réalisable de réunir tous les signatures requises ? J’y crois encore moins.
  • Dépenser +1.000.000 € pour en épargner 50.000 €. Rentable ? Je ne le crois pas.

Qu'en pensez-vous, étant copropriétaire dans ce complexe comme moi ???

 

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18/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences financières (3)

Il se peut donc que l’IBGE exige que les conditions du permis, basées sur les déclarations du demandeur, soient effectivement respectées. En synthèse le demandeur a déclaré qu'il y a une gestion juridiquement et des systèmes physiquement indépendante des deux blocs. L'IBGE l'a cru sur parole.

Il est utile de prévoir le pire et donc de calculer les frais, si la réalité ne correspond pas aux déclarations du demandeur. N'oublions pas que les points énumérés par le Gouvernement à la page 4 de leur arrété du 29.05.2008 se basent uniquement sur les déclarations initiales du demandeur.

Quelques exemples avec une estimation très sommaire des coûts, sans vouloir être complet ni exhaustif:

  1. Procédure pour décider de liquider l’ACP légale, avec intervention du Juge de Paix (présence de mineurs) : +- 20.000 €
  2. Procédure de changement du lotissement Loisirs/Combattants de 2 lots (nous et le Buckingham) en un lotissement de 3 lots, avec la nécessité d’avoir l’accord de 100% des propriétaires de tous les lots (y compris ceux du Buckingham) : +- 20.000 €
  3. Signification de la liquidation de l’ACP légale et de la création des 2 ACP : au moins 2 x 200 € x 400 = +- 160.000 €
  4. Taxes liées à l’acte de division de l’ACP en liquidation : 1% de 40.000.000 € (valeur assuré du bâti & estimation du terrain - division du lot cadastral 135M de 1.8 Ha en deux) =  +- 400.000 €
  5. Construction d'un mur, pour empêcher que l’air vicié du parking du bloc I passe au parking du bloc II et vice versa (les 2 demandeurs ont déclarés que les systèmes de ventilation sont indépendantes): +- 5.000 €
  6. Construction d’un bloc d’accès souterrain du parking bloc I vers l’avenue des Loisirs: +- 500.000 €
  7. Suppression de la possibilité en surface pour les voitures venant du parking du Bloc I de sortir par le Bloc II et création d’un chemin d’accès par l’Avenue des Loisirs: +- 50.000 €

J'arrête provisiorement ce calcul, vu qu'on est déjà à plus que 1.000.000 € et seulement deux des points de la page 4 ont été traités partiellement.

Nous postposons donc pour le moment les estimations très approximatives des frais pour entre autres :
  • La construction d’une nouvelle chaufferie pour le bloc II
  • La division des égouts des parkings souterrains et de l’eau pluviale en surface en deux (2ème pompe)
  • La construction d’une évacuation de secours du parking Bloc I à la hauteur du 107 du bloc I
  • La construction d’une plaine de jeux pour enfants au Bloc II
  • La division physique du terrain en deux avec une clôture sans passage
  • ....

Tous ces frais, plus les indemnités de moins-value pour les copropriétaires (en principe 245) qui n’ont rien demandés, sont en principe à payer par ceux qui ont demandé cette division en deux ACP (en principe 15), vu que ce n’est pas une obligation légale de scinder l’ACP actuelle en deux pour obtenir un permis d’environnement.

En clair: les 15 copropriétaires (appellants & demandeurs) sont prêt à payer ensemble (= solidairement) +1.000.000 € pour que les 260 copropriétaires puissent épargner en moyenne 200 € par copropriétaire. Pourquoi ????

 

Tekst in het Nederlands 

16/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … faites le test (2)

Vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans notre copropriété ? Vous avez des lots dans le bloc I et dans le bloc II ? Vous connaissez un copropriétaire dans l’autre bloc ?

Alors vous pouvez vérifier vous-même si notre copropriété est géré légalement par une Association de Copropriétaires (ACP), au moins depuis l’avenant à l’acte de base approuvé par l'AG 1996 et transcrit par le conservateur des hypothèques de Bruxelles 3 sur demande du l’ex-syndic en 1998.

Si la référence à l'acte de base initiale est pour tous 02.07.1975 /  7818, alors il n'y aucun doute possible: il n'y a qu'une ACP. 

Si plusieurs références existent, alors il faut un jugement d'interprétation du Juge de Paix, se basant sur l'avenant à l'acte de base de 1998. Ce jugement est de fait déja demandé en juin 2006, mais l'avocat de 'ACP, nommé par l'ex-syndic, refuse d'y répondre ....

Faites le test … .

Dans l'acte d’achat de mon appartement, situé dans le bâtiment 105 du bloc II, se trouve la phrase suivante :

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Avez-vous dans votre acte d’achat/vente les mêmes données concernant l’acte de base dans la même langue ou dans une autre langue ?

Solution …


Le moyen très simple pour mettre rapidement fin à cet imbroglio, pour ce qui concerne l'ACP, est de voter à l’AG suivante une résolution qui constate les faits qui ne correspondent pas à la réalité et qui ordonne au syndic provisoire d’introduire la demande d’un permis d’environnement classe 1A, en respectant le pouvoir de l’AG d’approuver les cahiers de charge, de choisir les fournisseurs, conseillers, etc … .

Cette résolution annulera automatiquement la validité des autres permis existantes pour les installations gérés par notre ACP.

Nederlandstalige versie

11/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences moraux (1)

On m’a signalé l’existence d’un arrêté du Gouvernement Bruxellois du 29.05.2008 qui donnerait raison à notre ex-syndic en ce qui concerne l’octroi de deux permis classe 1B au lieu d’un permis classe 1A pour notre complexe.

Effectivement l’ex-syndic, et les 15 copropriétaires qui ont fait appel contre l’annulation des deux permis classe 1B par le Collège d’Environnement, ont eu gain de cause, mais comment … et à quel prix?

Relisez la communication du 23.10.2006 de l’ex-syndic à tous les copropriétaires. La phrase clé est :

AUCUNE modification de nos deux immeubles
n’est envisagée ou prévue par cette régularisation
.

C’est correct, SI le dossier administratif déposé par l’ex-syndic correspond à la réalité. Est-ce le cas ??? Demandez à un des 15 à pouvoir lire la page 4 de cet arrêté.

Avec cette phrase l'ex-syndic s’est en principe de fait fait fort. Avec leur appel les 15 se sont solidarisés avec lui. L’ex-syndic et les 15 ont le choix :

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter la réalité aux dossiers et ceci à leur charge.

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter les dossiers à la réalité, et ceci à leur charge.

Notre ACP, donc le syndic  provisoire et les autres 245 des 260 copropriétaires, ne sont en principe pas concernés puisque les 2 permis n’ont pas été délivrés au nom de notre ACP, mais bien au nom de 2 associations de fait, pour lesquels le Juge n'a pas nommé un syndic provisoire.

En faisant appel les 15 ont signifié de faire partie de ces 2 ACP et l’ex-syndic a signifié d’en être le syndic en déposant les demandes.

C’est donc très probablement à eux de supporter solidairement (et pas prorata) les conséquences des deux permis, tant au plan moral que financier, civile et pénale.

Heureusement pour elle une personne des 15 s’est déjà désistée …

06/03/2008

Situation existante de droit ou de fait

Lors de la commission de concertation du 05.03.2008 au Cabinet du Ministre compétent, concernant l'annulation des deux permis classe 1B, émis au nom du  syndic précédent, le contestataire "B" à déclaré dans son exposé ce qui suit:

 "5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?

Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :

« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante ».
".

 Mais en fait il a omis  probablement deux mots clés.

La phrase aurait dû être:

"5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?
 
Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :
« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante de droit ».
". 

 

Commentaire:  

L'apport est donc que tous les 30 ans l'Etat va vérifier si on suit encore les normes imposés par les permis initiaux de 1975. On ne devra suivre les nouvelles normes, que si on a de fait changé les installations, sans respecter ces permis.

Il est indéniable qu'une vérification tous les 30 ans est plus que nécessaire. Un omission de ce principe de bon père de famille mettrait notre sécurité en cause et aggravait les nuissances qu'on cause aux voisins, nos résidents et nos visiteurs.

Lisez le contenu des permis classe 1B de janvier 2007 et vous allez comprendre qu'on doit réinstaller entre autres tout ce qu'on a enlevé par mesure d'économie, et cela selon les normes 2008.

Si on aurait  laissé tout en place, rien n'aurait dû être adapté. Mais ces adaptations, pour épargner de l'électricité, n'ont pas été décidés explicitement en AG. Les dégâts causés (réinstaller tout) sont donc à charge des mandataires responsables.

En plus, et "par hasard",  tous les membres du bureau de l'AG 2006 et le syndic précédent, sont impliqués. "B" fait partie de ce groupe. Ce sont pratiquement les seuls qui doivent adapter leurs lots privatifs, à leurs frais, suite au permis accordés.

03/03/2008

L’incendie de l’Innovation et notre ACP

L’incendie de l’Innovation en 1967 a marqué ceux qui l’ont vécue de près ou de loin. Voir entre autres le Vlan.

Un différend oppose deux copropriétaires de notre copropriété, appelons les A et B.

Notre complexe possède un parking souterrain pour +250 véhicules. Situation qui exige en principe l’existence d’un permis d’environnement classe 1A. Si non il faut fermer le parking, avec un seul accès véhicule, pour … motif de sécurité.

"A" dit en 2004 qu’il faut appliquer la loi, demander un seul permis d’environnement classe 1A pour l'ensemble, en payer les conséquences, mais avoir l’assurance que la sécurité de notre complexe est la responsabilité d’une seule personne: notre ACP, représenté par notre syndic.

"B", étant ingénieur civil, dit en 2006 que notre copropriété doit demander, vu les coûts estimé par lui prohibitif d’un permis d’environnement classe 1A, deux permis classe 1B, en utilisant le truc de scinder fictivement la copropriété en deux.

Tant A et B ont eu le privilège d’avoir pu participer à un briefing, donné quelques mois après l’incendie de l’Innovation, par un des officiers des pompiers sur place : M. Van Gompel. Il était un ancien de leur école et est devenu plus tard le chef des pompiers bruxellois.

Ce que « A » a entre autres retenu de ce briefing très émouvant, mais bien documenté, est qu’il faut une « unité de gestion et de responsabilité » pour un complexe d’installations qui sont étroitement lié.

D’ailleurs cela c’est traduit dans les années 90 dans le « concept d’unité géographique et technique » de l’ordonnance régionale sur les permis d’environnement.

Il est donc plus que logique qu’uniquement UN permis de la classe requise, vu le volume des installations, ne peut être demandé et attribué.

Le fait que ce permis légal proposé par « A » coûte nettement moins que les deux permis proposé par « B » n’ont aucune importance du tout.

La classe d’un permis d’environnement est calculée en fonction de la sécurité, nuisances possibles, … et pas en fonction du coût de la procédure.

La taxation annuelle est déterminé sur base de différents facteurs, mais pas sur base de la classe elle-même.

 

Ce qui importe seulement est :
la sécurité des résidents et visiteurs de notre copropriété.

Nous, les copropriétaires en sont responsables envers eux, envers nous et envers la société. C’est ainsi que la loi le veut. On peut tricher, mais tôt ou tard la vérité fait surface. A ce moment la Justice est aveugle et tranchera si on a donné la préférence à un soi-disant gain financier sur la sécurité ???


Les anciens savent que notre copropriété a subi un incendie majeur en février 1987 dans le parking souterrain et quelques incendies mineurs plus tard, dont le dernier il y a quelques années au 109. Heureusement toujours sans blessés ni morts.

Un petit exemple typique et très concret :

"Qui a décidé de réduire fortement le nombre des lumières de secours au sous-sol pour épargner de l'électricité il y a quelques années ????"

Voir … le point 13.b de l’ordre de jour de notre AG du 13.03.2008. Et le projet de l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé par l'ancien syndic. Ils sont la conséquence des deux rapports des pompiers très négatif pour certains aspects de la sécurité, suite au deux procédures "permis 1B" de 2006.

Est-ce que "B" vous a montré une copie de ce rapport ???

L'avez-vous lu avant que vous avez signé unes des pétitions de "B" ???

Veut-on vraiment qu'un incendie se reproduise dû à un non suivie des mesures de sécurité.

Croyez vous vraiment que notre assurance nous couvrira à ce moment dans un contexte d'associations fictifs ???

 Espérons qu'il n'y pas de victimes à ce moment. Ni que ces victimes sont des membres de votre famille ... .

Cordialement,

"A"

11/02/2007

Enquète publique

Traduction du texte en néerlandais plus tard.

19:19 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, permis d environnement, syndic |  Facebook |