19/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … synthèse provisoire (5)

D'abord ... ceux qui ont vérifié peuvent le confirmer ... il n'y qu'un acte de base pour notre groupe de 6 bâtiments.  Donc il n'y a aucune obligation légale de diviser notre copropriété en deux, si ... les deux permis sont annulés.

Cette divison ne peut se réaliser que si tous, mais vraiment tous les copropriétaires, l'acceptent.  Et que si ceux de Buckingham sont aussi à 100% d'accord. Donc plus que 1000 personnes. Je ne crois pas que c'est réalisable, puisque la valeur de notre copropriété en souffrira.

Il est donc nécessaire qu'un appel est déposé au Conseil d'Etat pour essayer d'annuler les permis. C'est le seul organisme administratif qui a la compétence explicite à vérifier la correspondance entre une déclaration et la réalité.

Le Conseil d'Etat va dans les mois qui viennent examiner dans une procédure contradictoire les décisions des autorités administratives (IBGE, Collège d'Environnement et Gouvernement), les pièces jointes au dossier administratif et déterminer si les procédures administratives ont été correctement suivi en se basant entre autres sur des déclarations vérifiables et documents authentiques.

Si le Conseil d'Etat ne trouve pas de faille importante, alors les deux permis classe 1B restent valables. Une situation précaire s'instaurera pour une période de 30 ans, avec toutes les conséquences financières, civiles et/ou pénales pour

  • notre association de copropriétaires
  • tous les 260 copropriétaires en général
  • les 14 copropriétaires appelants en particulier
  • last but not least notre ex-syndic qui est était depuis +20 ans un copropriétaire et qui l'est resté un de nos 260 copropriétaires selon le décompte 2007 qu'on vient de recevoir.

Si le Conseil d'Etat annule les deux permis alors notre association de copropriétaires pourra s'atteler finalement à sa tâche légale et réelle: la bonne gestion de notre association et la conservation des parties communes de notre copropriété.

Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout à commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...

Tekst in het Nederlands

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP. 

Mais ces mêmes 2 ACP, inexistantes selon l'ACP officielle, ont déposé quelques jours plutôt la demande des 2 permis. Cohérent???

L'appelant X. vient de m’envoyer la semaine passé une lettre, avec en annexe un courrier qui n’était destiné qu’à son avocat.

Après analyse de cette information, je ne peux que conclure que X. cherche à me convaincre indirectement à aller au Conseil d’Etat pour faire annuler la décision du Gouvernement. Pourquoi tant de zèle ?

En effet l’arrêté du 29.05.2008 met « les points sur les i », en ce qui concerne les demandeurs et les appelants. Ce document énumère en page 4 les déclarations du demandeur que j’ai contesté comme étant contraire à la réalité.

L’effet draconien de l’arrêté est qu’il fait des déclarations de l’ex-syndic, confirmées par les 14 appelants restants, le cadre légal. Donc le demandeur devra faire ce qu’il faut pour faire correspondre la réalité avec l’arrêté et le permis, solidairement avec les 14 appelants restants. 

Si non, ils seront à la merci du premier venu, copropriétaire ou non, qui pourra faire constater des infractions et exiger que les conditions du permis soient respectées. Et ceci pendant 30 ans sans péréquation, vue que ce sont des infractions permanentes. Cette responsabilité solidaire et illimitée est liée à la personne (= les 14 et leurs héritiers) et pas au lot.

C'est une situation précaire qui ne peut que nuire à la conservation et à la valeur de notre copropriété.

Pour régulariser la situation, si les 2 permis sont confirmées par le Conseil d'Etat, il faut dans au moins 3 stades de la procédure un accord par acte notarié de 100% des copropriétaires, dont une fois inclus ceux du Buckingham. Donc probablement l'accord explicite plus que 1000 personnes.

  • Réalisable dans les temps qui seront exigées de fait par l’IBGE ? Je ne crois pas.
  • Réalisable de réunir tous les signatures requises ? J’y crois encore moins.
  • Dépenser +1.000.000 € pour en épargner 50.000 €. Rentable ? Je ne le crois pas.

Qu'en pensez-vous, étant copropriétaire dans ce complexe comme moi ???

 

Tekst in het nederlands

18/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences financières (3)

Il se peut donc que l’IBGE exige que les conditions du permis, basées sur les déclarations du demandeur, soient effectivement respectées. En synthèse le demandeur a déclaré qu'il y a une gestion juridiquement et des systèmes physiquement indépendante des deux blocs. L'IBGE l'a cru sur parole.

Il est utile de prévoir le pire et donc de calculer les frais, si la réalité ne correspond pas aux déclarations du demandeur. N'oublions pas que les points énumérés par le Gouvernement à la page 4 de leur arrété du 29.05.2008 se basent uniquement sur les déclarations initiales du demandeur.

Quelques exemples avec une estimation très sommaire des coûts, sans vouloir être complet ni exhaustif:

  1. Procédure pour décider de liquider l’ACP légale, avec intervention du Juge de Paix (présence de mineurs) : +- 20.000 €
  2. Procédure de changement du lotissement Loisirs/Combattants de 2 lots (nous et le Buckingham) en un lotissement de 3 lots, avec la nécessité d’avoir l’accord de 100% des propriétaires de tous les lots (y compris ceux du Buckingham) : +- 20.000 €
  3. Signification de la liquidation de l’ACP légale et de la création des 2 ACP : au moins 2 x 200 € x 400 = +- 160.000 €
  4. Taxes liées à l’acte de division de l’ACP en liquidation : 1% de 40.000.000 € (valeur assuré du bâti & estimation du terrain - division du lot cadastral 135M de 1.8 Ha en deux) =  +- 400.000 €
  5. Construction d'un mur, pour empêcher que l’air vicié du parking du bloc I passe au parking du bloc II et vice versa (les 2 demandeurs ont déclarés que les systèmes de ventilation sont indépendantes): +- 5.000 €
  6. Construction d’un bloc d’accès souterrain du parking bloc I vers l’avenue des Loisirs: +- 500.000 €
  7. Suppression de la possibilité en surface pour les voitures venant du parking du Bloc I de sortir par le Bloc II et création d’un chemin d’accès par l’Avenue des Loisirs: +- 50.000 €

J'arrête provisiorement ce calcul, vu qu'on est déjà à plus que 1.000.000 € et seulement deux des points de la page 4 ont été traités partiellement.

Nous postposons donc pour le moment les estimations très approximatives des frais pour entre autres :
  • La construction d’une nouvelle chaufferie pour le bloc II
  • La division des égouts des parkings souterrains et de l’eau pluviale en surface en deux (2ème pompe)
  • La construction d’une évacuation de secours du parking Bloc I à la hauteur du 107 du bloc I
  • La construction d’une plaine de jeux pour enfants au Bloc II
  • La division physique du terrain en deux avec une clôture sans passage
  • ....

Tous ces frais, plus les indemnités de moins-value pour les copropriétaires (en principe 245) qui n’ont rien demandés, sont en principe à payer par ceux qui ont demandé cette division en deux ACP (en principe 15), vu que ce n’est pas une obligation légale de scinder l’ACP actuelle en deux pour obtenir un permis d’environnement.

En clair: les 15 copropriétaires (appellants & demandeurs) sont prêt à payer ensemble (= solidairement) +1.000.000 € pour que les 260 copropriétaires puissent épargner en moyenne 200 € par copropriétaire. Pourquoi ????

 

Tekst in het Nederlands 

16/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … faites le test (2)

Vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans notre copropriété ? Vous avez des lots dans le bloc I et dans le bloc II ? Vous connaissez un copropriétaire dans l’autre bloc ?

Alors vous pouvez vérifier vous-même si notre copropriété est géré légalement par une Association de Copropriétaires (ACP), au moins depuis l’avenant à l’acte de base approuvé par l'AG 1996 et transcrit par le conservateur des hypothèques de Bruxelles 3 sur demande du l’ex-syndic en 1998.

Si la référence à l'acte de base initiale est pour tous 02.07.1975 /  7818, alors il n'y aucun doute possible: il n'y a qu'une ACP. 

Si plusieurs références existent, alors il faut un jugement d'interprétation du Juge de Paix, se basant sur l'avenant à l'acte de base de 1998. Ce jugement est de fait déja demandé en juin 2006, mais l'avocat de 'ACP, nommé par l'ex-syndic, refuse d'y répondre ....

Faites le test … .

Dans l'acte d’achat de mon appartement, situé dans le bâtiment 105 du bloc II, se trouve la phrase suivante :

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Avez-vous dans votre acte d’achat/vente les mêmes données concernant l’acte de base dans la même langue ou dans une autre langue ?

Solution …


Le moyen très simple pour mettre rapidement fin à cet imbroglio, pour ce qui concerne l'ACP, est de voter à l’AG suivante une résolution qui constate les faits qui ne correspondent pas à la réalité et qui ordonne au syndic provisoire d’introduire la demande d’un permis d’environnement classe 1A, en respectant le pouvoir de l’AG d’approuver les cahiers de charge, de choisir les fournisseurs, conseillers, etc … .

Cette résolution annulera automatiquement la validité des autres permis existantes pour les installations gérés par notre ACP.

Nederlandstalige versie

11/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences moraux (1)

On m’a signalé l’existence d’un arrêté du Gouvernement Bruxellois du 29.05.2008 qui donnerait raison à notre ex-syndic en ce qui concerne l’octroi de deux permis classe 1B au lieu d’un permis classe 1A pour notre complexe.

Effectivement l’ex-syndic, et les 15 copropriétaires qui ont fait appel contre l’annulation des deux permis classe 1B par le Collège d’Environnement, ont eu gain de cause, mais comment … et à quel prix?

Relisez la communication du 23.10.2006 de l’ex-syndic à tous les copropriétaires. La phrase clé est :

AUCUNE modification de nos deux immeubles
n’est envisagée ou prévue par cette régularisation
.

C’est correct, SI le dossier administratif déposé par l’ex-syndic correspond à la réalité. Est-ce le cas ??? Demandez à un des 15 à pouvoir lire la page 4 de cet arrêté.

Avec cette phrase l'ex-syndic s’est en principe de fait fait fort. Avec leur appel les 15 se sont solidarisés avec lui. L’ex-syndic et les 15 ont le choix :

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter la réalité aux dossiers et ceci à leur charge.

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter les dossiers à la réalité, et ceci à leur charge.

Notre ACP, donc le syndic  provisoire et les autres 245 des 260 copropriétaires, ne sont en principe pas concernés puisque les 2 permis n’ont pas été délivrés au nom de notre ACP, mais bien au nom de 2 associations de fait, pour lesquels le Juge n'a pas nommé un syndic provisoire.

En faisant appel les 15 ont signifié de faire partie de ces 2 ACP et l’ex-syndic a signifié d’en être le syndic en déposant les demandes.

C’est donc très probablement à eux de supporter solidairement (et pas prorata) les conséquences des deux permis, tant au plan moral que financier, civile et pénale.

Heureusement pour elle une personne des 15 s’est déjà désistée …

27/03/2008

Jugement du tribunal

Une intervention du membre davril, daté du  29 févr. 2008 08:42:37 sur le forum français d’UniversImmo, mérite d’être cité, vu le contexte de notre copropriété.

Citation de lolo25 :

Et je ne trouve pas ça trés honnête de la part de ce copropriétaire de nous avoir assigner. En plus on discute souvent avec lui dans les couloirs d'entrée de l'immeuble et jamais il nous a dit ça....    Je suis dégoutté de la copropriété.

Réplique de davril: 

On n'assigne pas son propre syndicat de gaieté de coeur.

Pour que ce copropriétaire l'ait fait c'est certainement qu'il devait être arrivé à saturation du laxisme, de l'inertie, et de l'auto-satisfaction du CS, ou du "groupe reignant" dans la copropriété? Qu'en pensez-vous?

C'est ce qu'il me semble déceler dans les : " nous, on / ce copropriétaire!"

C'est exactement le cas chez nous, je connais donc très bien le cas de figure! et trouve choquant que certains trouvent soudain, plus facile de se liguer contre un copro. plutôt que de l'avoir fait en temps et heure contre le syndic.

Pourquoi ne pas le prendre comme une bonne leçon qui vous fera avancer au lieu de chercher un bouc émissaire?

Sans rancune et bon courage à vous.

Voir: Forum UniversImmo 

Et pour une synthèse en néerlandais voir ... 

08:25 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, justice |  Facebook |

11/03/2008

Assemblée Générale du 13.03.2008 19h ... Quid ???

Encore deux jours avant que l'Assemblée Générale du 13.03.2008 se réunit.

Ceux qui ont suivie la version francophone de mon Blog, savent que j'ai mis à la disposition un paquet de liens vers de l'information revelevante.

L'information correspondante néerlandophone est moins aisément disponible sur l'Internet.

Probablement parce qu'il y a moins de problèmes et/ou parce que la Justice  travaille plus vite, et/ou surtout parce que les copropriétaires concernés peuvent mieux défendre leurs intérêts, parce que les principes du "good governance" sont en pratique mieux appliqués.

Suite à un manque de temps j'ai du faire un choix.

D'un coté il me manquait le temps à traduire les textes dans l'autre langue. Mais d'un autre coté j'ai remarqué que des minorités comme ceux de 30/40, les néerlandophones, les  allophones, les retraités d'un certain agé,  … ne doivent plus être persuadé. Ils savent ce qui se passe et étaient minorisés , ... par l'ex-pouvoir en place. J'en ai quelques exemples éclatantes.

Je me suis donc concentré sur le groupe relativement plus grand, qui est manifestement dèsinformé par l'ex-pouvoir en place.

Il est un fait que j'étais un des rares copropriétaires qui se sont inquiété au sein de notre association sur la gestion de notre association.

Mais il y a des précédents ... le précédent le plus éclant est la lettre de “B”, pensionné en 1999, jointe au PV de l'AG de 1998. C'est cette lettre qui m'a "réveillé" et qui m'a indiqué que les problémes au sein de notre association de copropriétaires étaient graves. Pas oublier que “B” était en fait notre premier co-gérant en 1978 pendant quelques mois.

Que “B” après le décès de notre président 1980-1999, a tourné sa veste le 01.09.1999 en approuvant que le syndic précédent déterminait qui était membre du nouveau conseil de gérance (CG), qui étaient les nouveaux fournisseurs,  .... et en entrant lui-même dans ce nouveau CG. Celà ne change rien à la problématique de fond. Sa lettre de 1998 reste encore toujours valable, mais elle aurait pu être un peu moins virulente.

Je n'ai pas fermé mes yeux pour les agissements parfois obscures du syndic précédent.

D'ailleurs le juge m'a donné raison à plusieurs fois. 

Ainsi l'Assemblée Générale de 2004 a déja été annulé par lui pour la deuxième fois.  Et les preuves, transmis par moi pour l'AG 2004 (conflits d'intérêts,  ...), sont en fait analoque à ceux de 2005 et 2006 … qui ne sont pas encore traités. 

Les points de cet AG 2004 sont de nouveau mentionné sur l'ordre de jour de l'AG du 13.03.2008, mais ne sont manifestement pas conforme au dernier jugement. Lisez vous-même le jugement (qui a été traduit). Légalement  ce jugement (ou sa synthèse impartiale) doit être à votre disposition au moins 10 jours avant que l'AG ne puisse prendre une décision. On se dirige à nouveau vers une annulation si l'AG n'intervient pas et cherche un réel compromis honorable et équitable.

Finalement le mandat du syndic précédent à été suspendu de fait le 21.02.2007 par le Juge de Paix, suite à la nomination par lui d'un syndic provisoire. En pratique le contrat suspendu n'a pas été renouvellé avant le 01.12.2007. Son mandat est donc aussi devenu sans objet.

Avez-vous à n'importe quel moment pu/su lire le contract du syndic précédent ???

La loi est très claire: l'AG est organisé exclusivement par le syndic et le syndic est entièrement responsable pour ses actes comme syndic de l'ACP.

Tous les frais concernant ses annulations peuvent donc être mis à charge du syndic précédent par l'AG.

C'est dans l'intérêt de qui pour que celà ne se fasse pas  ???

Qui a un intérêt à ce que ses frais énormes sont à charge de l'ACP ???

Qui a un intérêt à ce qu'on croît que les frais pour obliger l'ACP à appliquer la loi puissent être mis à charge de ceux qui ont porté plainte et pas de ceux qui sont responsable envers l'ACP que la loi n'a pas été suivi ???

Si on cambriole chez vous, devez vous payer les amendes du cambrioleur et ses frais du procés ????

Mais le fait est que ses ex-mandataires peuvent être cités devant le Tribunal Civil de 1ère instance par le syndic précédent pour être jugé co-responsable et supporter (une partie de) ses frais.

C'est aussi un fait que l'ex-pouvoir en place a donné largement des petits avantages à un petit groupe. Mais ces derniers peuvent généralement prouver qu'ils étaient de bonne foi  et ainsi mettre les dégâts causées à l'ACP à charge de l'ex-pouvoir en place.

Mais ils doivent prendre une position très claire lors de cet AG. Ainsi ils vont prouver qu'ils veulent dans le futur se tenir au cadre, imposé par la loi, complémenté par nos statuts.

Conclusions:

Venez à l'Assemblée Générale en personne
et assurez vous que vous êtes
correctement et impartialement
informé avant que vous émettez votre vote.

 

PS Cette version est une traduction libre et amendé du texte en néerlandais.

26/01/2008

AG 2008

Notre syndic vient d'envoyer l'invitation pour l'AG 2008.

 

Ele se tient le lundi 11 février 2008 à 18h à la place habituelle depuis 2005.

L'enjeu est important. Lors de cet AG les membres de l'AG seront enfin informé de la situation réelle de notre copropriété.

Mon seul souhait est que les copropriétaires viennent en personne à cet AG, qui a la même importance que notre AG de création en 1980.

Ceux, qui donnent un mandat à d'autres pour les représenter, doivent être conscient du fait qu'ils ne sont pas, à ce moment, en possession de l'information nécessaire pour prendre une décision. Toute choix de vote, avant l'AG ne peuvent que léser leurs intérêts et ceux de la copropriété.

C'est à l'AG que le syndic provisoire, nommé par le Juge, va expliquer le contexte réel, basé sur son propre enquête impartial en exécution des ordres du Juge.

Donc le mandant doit être sûr que son mandataire puisse prendre une décision, tenant compte de cette information, et n'est pas guidé par d'autres intérêts.

Luc

Tekst in het Nederlands

 

22/02/2007

Convocation unilingue pour deux AG en même temps

Bonjour,

Il y a presque 48 heures j'ai reçu une invitation de 28 pages, daté du 16.02.2007, pour deux AG, avec 117 points sur l'ordre du jour. La lettre est uniquement en néerlandais, la langue de mon acte d'achat.

L'AG ne va probablement durer qu'une à deux heures, suite au fait que cette invitation est manifestement irrégulière, abusive, voir frauduleuse.

Un exemple: le conseil de gérance estime que le syndic doit défendre les intérêts de la "majorité" (en fait environs 80% de 20% des copropriétaires) et pas ceux de tous les copropriétaires. Le syndic est d'accord, puisqu'il ne commente pas cette opinion.

Il est fort probable que j'entreprends des actions préventives, seul ou en groupe, pour limiter les frais de l'ACP, et donc de tous les copropriétaires. Le fait de n'avoir pas le texte en français limite les possibilités.

Six jours après sa signature l'invitation n'a pas encore été envoyé aux autres copropriétaires. La limite légale de réception est probablement le dimanche 25.02.2007 à 24 heures.

Ceci est une discrimination très nette. Mais il se peut que le pouvoir en place juge qu'il ne faut tenir compte qu'avec un copropriétaire. ET que les autres ne peuvent pas s'opposer à des décision unilatérales du pouvoir en place.

Voulez-vous en savoir plus?

Êtes vous copropriétaire ?

Consultez le message suivant, disponible sur ACOS Evere:

Convocation pour l'AG du 08.03.2007 ET 27.03.2008

Pour les modalités inscription dans ce groupe privé d'annonce voir ACOS Evere

Cordialement,

Luc

09:45 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, syndic, cg |  Facebook |

Visite de notre entrepreneur des terrasses du 12.02.2007

Bonjour,

Suite a ma communication dans notre groupe privé du 12.02.2007, l'affaire de la rénovation des terrasses a subi un volte-face énorme.

Ce n'est pas une firme, mais trois et un coordinateur de sécurité qui rénovent les terrasses ... Mais qu'une firme est déjà faillite et qu'une autre connaît des problèmes de cash-flow n'a pas été communiqué.

Voulez-vous en savoir plus?

Êtes vous copropriétaire ?

Consultez les messages suivants, disponibles sur ACOS Evere:

Visite de notre entrepreneur des terrasses

La garantie des travaux terrasses depuis le 01.09.1999

Pour les modalités inscription dans ce groupe privé d'annonce voirACOS Evere

Cordialement,

Luc

09:02 Écrit par Luc dans Entretien | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, terrasses |  Facebook |

Bulletin Info - 05.02.2007

Bonjour,

Le pouvoir en place a informé les copropriétaires de la tenue prochaine de deux AG. Les résidents avec un bulletin-info du 05.02.2007, les copropriétaires avec le bulletin-info du 08.02.2007 (même contenu - autre layout).

Vous êtes copropriétaire et membre de noter ACP ?

Voulez vous savoir ce qui n'est pas dit dans ce bulletin?

Consultez le message suivant sur notre site indépendant de contact et d'information réservé aux copropriétaires de notre ACP.

Le message sur ACOS Evere:Infobulltin - Bulletin Info - 05.02.2007

Plus d'info, si vous n'êtes pas encore inscrit dans notre groupe:acos-evere

Cordialement,

Luc

08:48 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007 |  Facebook |