19/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … synthèse provisoire (5)

D'abord ... ceux qui ont vérifié peuvent le confirmer ... il n'y qu'un acte de base pour notre groupe de 6 bâtiments.  Donc il n'y a aucune obligation légale de diviser notre copropriété en deux, si ... les deux permis sont annulés.

Cette divison ne peut se réaliser que si tous, mais vraiment tous les copropriétaires, l'acceptent.  Et que si ceux de Buckingham sont aussi à 100% d'accord. Donc plus que 1000 personnes. Je ne crois pas que c'est réalisable, puisque la valeur de notre copropriété en souffrira.

Il est donc nécessaire qu'un appel est déposé au Conseil d'Etat pour essayer d'annuler les permis. C'est le seul organisme administratif qui a la compétence explicite à vérifier la correspondance entre une déclaration et la réalité.

Le Conseil d'Etat va dans les mois qui viennent examiner dans une procédure contradictoire les décisions des autorités administratives (IBGE, Collège d'Environnement et Gouvernement), les pièces jointes au dossier administratif et déterminer si les procédures administratives ont été correctement suivi en se basant entre autres sur des déclarations vérifiables et documents authentiques.

Si le Conseil d'Etat ne trouve pas de faille importante, alors les deux permis classe 1B restent valables. Une situation précaire s'instaurera pour une période de 30 ans, avec toutes les conséquences financières, civiles et/ou pénales pour

  • notre association de copropriétaires
  • tous les 260 copropriétaires en général
  • les 14 copropriétaires appelants en particulier
  • last but not least notre ex-syndic qui est était depuis +20 ans un copropriétaire et qui l'est resté un de nos 260 copropriétaires selon le décompte 2007 qu'on vient de recevoir.

Si le Conseil d'Etat annule les deux permis alors notre association de copropriétaires pourra s'atteler finalement à sa tâche légale et réelle: la bonne gestion de notre association et la conservation des parties communes de notre copropriété.

Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout à commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...

Tekst in het Nederlands

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP. 

Mais ces mêmes 2 ACP, inexistantes selon l'ACP officielle, ont déposé quelques jours plutôt la demande des 2 permis. Cohérent???

L'appelant X. vient de m’envoyer la semaine passé une lettre, avec en annexe un courrier qui n’était destiné qu’à son avocat.

Après analyse de cette information, je ne peux que conclure que X. cherche à me convaincre indirectement à aller au Conseil d’Etat pour faire annuler la décision du Gouvernement. Pourquoi tant de zèle ?

En effet l’arrêté du 29.05.2008 met « les points sur les i », en ce qui concerne les demandeurs et les appelants. Ce document énumère en page 4 les déclarations du demandeur que j’ai contesté comme étant contraire à la réalité.

L’effet draconien de l’arrêté est qu’il fait des déclarations de l’ex-syndic, confirmées par les 14 appelants restants, le cadre légal. Donc le demandeur devra faire ce qu’il faut pour faire correspondre la réalité avec l’arrêté et le permis, solidairement avec les 14 appelants restants. 

Si non, ils seront à la merci du premier venu, copropriétaire ou non, qui pourra faire constater des infractions et exiger que les conditions du permis soient respectées. Et ceci pendant 30 ans sans péréquation, vue que ce sont des infractions permanentes. Cette responsabilité solidaire et illimitée est liée à la personne (= les 14 et leurs héritiers) et pas au lot.

C'est une situation précaire qui ne peut que nuire à la conservation et à la valeur de notre copropriété.

Pour régulariser la situation, si les 2 permis sont confirmées par le Conseil d'Etat, il faut dans au moins 3 stades de la procédure un accord par acte notarié de 100% des copropriétaires, dont une fois inclus ceux du Buckingham. Donc probablement l'accord explicite plus que 1000 personnes.

  • Réalisable dans les temps qui seront exigées de fait par l’IBGE ? Je ne crois pas.
  • Réalisable de réunir tous les signatures requises ? J’y crois encore moins.
  • Dépenser +1.000.000 € pour en épargner 50.000 €. Rentable ? Je ne le crois pas.

Qu'en pensez-vous, étant copropriétaire dans ce complexe comme moi ???

 

Tekst in het nederlands

18/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences financières (3)

Il se peut donc que l’IBGE exige que les conditions du permis, basées sur les déclarations du demandeur, soient effectivement respectées. En synthèse le demandeur a déclaré qu'il y a une gestion juridiquement et des systèmes physiquement indépendante des deux blocs. L'IBGE l'a cru sur parole.

Il est utile de prévoir le pire et donc de calculer les frais, si la réalité ne correspond pas aux déclarations du demandeur. N'oublions pas que les points énumérés par le Gouvernement à la page 4 de leur arrété du 29.05.2008 se basent uniquement sur les déclarations initiales du demandeur.

Quelques exemples avec une estimation très sommaire des coûts, sans vouloir être complet ni exhaustif:

  1. Procédure pour décider de liquider l’ACP légale, avec intervention du Juge de Paix (présence de mineurs) : +- 20.000 €
  2. Procédure de changement du lotissement Loisirs/Combattants de 2 lots (nous et le Buckingham) en un lotissement de 3 lots, avec la nécessité d’avoir l’accord de 100% des propriétaires de tous les lots (y compris ceux du Buckingham) : +- 20.000 €
  3. Signification de la liquidation de l’ACP légale et de la création des 2 ACP : au moins 2 x 200 € x 400 = +- 160.000 €
  4. Taxes liées à l’acte de division de l’ACP en liquidation : 1% de 40.000.000 € (valeur assuré du bâti & estimation du terrain - division du lot cadastral 135M de 1.8 Ha en deux) =  +- 400.000 €
  5. Construction d'un mur, pour empêcher que l’air vicié du parking du bloc I passe au parking du bloc II et vice versa (les 2 demandeurs ont déclarés que les systèmes de ventilation sont indépendantes): +- 5.000 €
  6. Construction d’un bloc d’accès souterrain du parking bloc I vers l’avenue des Loisirs: +- 500.000 €
  7. Suppression de la possibilité en surface pour les voitures venant du parking du Bloc I de sortir par le Bloc II et création d’un chemin d’accès par l’Avenue des Loisirs: +- 50.000 €

J'arrête provisiorement ce calcul, vu qu'on est déjà à plus que 1.000.000 € et seulement deux des points de la page 4 ont été traités partiellement.

Nous postposons donc pour le moment les estimations très approximatives des frais pour entre autres :
  • La construction d’une nouvelle chaufferie pour le bloc II
  • La division des égouts des parkings souterrains et de l’eau pluviale en surface en deux (2ème pompe)
  • La construction d’une évacuation de secours du parking Bloc I à la hauteur du 107 du bloc I
  • La construction d’une plaine de jeux pour enfants au Bloc II
  • La division physique du terrain en deux avec une clôture sans passage
  • ....

Tous ces frais, plus les indemnités de moins-value pour les copropriétaires (en principe 245) qui n’ont rien demandés, sont en principe à payer par ceux qui ont demandé cette division en deux ACP (en principe 15), vu que ce n’est pas une obligation légale de scinder l’ACP actuelle en deux pour obtenir un permis d’environnement.

En clair: les 15 copropriétaires (appellants & demandeurs) sont prêt à payer ensemble (= solidairement) +1.000.000 € pour que les 260 copropriétaires puissent épargner en moyenne 200 € par copropriétaire. Pourquoi ????

 

Tekst in het Nederlands 

16/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … faites le test (2)

Vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans notre copropriété ? Vous avez des lots dans le bloc I et dans le bloc II ? Vous connaissez un copropriétaire dans l’autre bloc ?

Alors vous pouvez vérifier vous-même si notre copropriété est géré légalement par une Association de Copropriétaires (ACP), au moins depuis l’avenant à l’acte de base approuvé par l'AG 1996 et transcrit par le conservateur des hypothèques de Bruxelles 3 sur demande du l’ex-syndic en 1998.

Si la référence à l'acte de base initiale est pour tous 02.07.1975 /  7818, alors il n'y aucun doute possible: il n'y a qu'une ACP. 

Si plusieurs références existent, alors il faut un jugement d'interprétation du Juge de Paix, se basant sur l'avenant à l'acte de base de 1998. Ce jugement est de fait déja demandé en juin 2006, mais l'avocat de 'ACP, nommé par l'ex-syndic, refuse d'y répondre ....

Faites le test … .

Dans l'acte d’achat de mon appartement, situé dans le bâtiment 105 du bloc II, se trouve la phrase suivante :

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Avez-vous dans votre acte d’achat/vente les mêmes données concernant l’acte de base dans la même langue ou dans une autre langue ?

Solution …


Le moyen très simple pour mettre rapidement fin à cet imbroglio, pour ce qui concerne l'ACP, est de voter à l’AG suivante une résolution qui constate les faits qui ne correspondent pas à la réalité et qui ordonne au syndic provisoire d’introduire la demande d’un permis d’environnement classe 1A, en respectant le pouvoir de l’AG d’approuver les cahiers de charge, de choisir les fournisseurs, conseillers, etc … .

Cette résolution annulera automatiquement la validité des autres permis existantes pour les installations gérés par notre ACP.

Nederlandstalige versie

11/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences moraux (1)

On m’a signalé l’existence d’un arrêté du Gouvernement Bruxellois du 29.05.2008 qui donnerait raison à notre ex-syndic en ce qui concerne l’octroi de deux permis classe 1B au lieu d’un permis classe 1A pour notre complexe.

Effectivement l’ex-syndic, et les 15 copropriétaires qui ont fait appel contre l’annulation des deux permis classe 1B par le Collège d’Environnement, ont eu gain de cause, mais comment … et à quel prix?

Relisez la communication du 23.10.2006 de l’ex-syndic à tous les copropriétaires. La phrase clé est :

AUCUNE modification de nos deux immeubles
n’est envisagée ou prévue par cette régularisation
.

C’est correct, SI le dossier administratif déposé par l’ex-syndic correspond à la réalité. Est-ce le cas ??? Demandez à un des 15 à pouvoir lire la page 4 de cet arrêté.

Avec cette phrase l'ex-syndic s’est en principe de fait fait fort. Avec leur appel les 15 se sont solidarisés avec lui. L’ex-syndic et les 15 ont le choix :

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter la réalité aux dossiers et ceci à leur charge.

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter les dossiers à la réalité, et ceci à leur charge.

Notre ACP, donc le syndic  provisoire et les autres 245 des 260 copropriétaires, ne sont en principe pas concernés puisque les 2 permis n’ont pas été délivrés au nom de notre ACP, mais bien au nom de 2 associations de fait, pour lesquels le Juge n'a pas nommé un syndic provisoire.

En faisant appel les 15 ont signifié de faire partie de ces 2 ACP et l’ex-syndic a signifié d’en être le syndic en déposant les demandes.

C’est donc très probablement à eux de supporter solidairement (et pas prorata) les conséquences des deux permis, tant au plan moral que financier, civile et pénale.

Heureusement pour elle une personne des 15 s’est déjà désistée …

29/10/2007

Assurances

Un syndic peut-il changer l'assureur de l'ACP sans autorisation de l'AG?

Un cas vécue en France:
"AG, Contrats et ODJ" (Forum UniversImmo)

10:41 Écrit par Luc dans Syndic de l'ACP | Lien permanent | Commentaires (4) | Tags : assurances |  Facebook |

11/02/2007

Conditions d'assurance du syndic

Tradcution du texte en néerlandais plus tard.

19:21 Écrit par Luc dans Syndic de l'ACP | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ipi, syndic |  Facebook |

15/01/2007

Communication transparente impossible?

Assez souvent on dit que c'est impossible de communiquer correctement dans des grands complexes.

Les Venelles est un grand complexe, situé pas loin de chez nous, construit en deux phases et sensiblement du même volume et coût que les 11 bâtiments situé sur notre lotissement. L'ensemble est aussi géré par deux associations de copropriétés.

Un copropriétaire a mis pour Les Venelles un BLog convivial sur pied, lié à un forum.

On peut dire que la manière de communiquer, l'organisation des assemblées généraux, etc ... par les mandataires de cette ACP se distingue nettement de celle où je suis copropriétaire.

C'est un fait que les honoraires de leur syndic sont plus élevées que chez nous. Mais on voit dans les comptes que les autres frais sont nettement inférieur aux nôtres. Avec moins de coûts cachés, ... .

Cela mérite une réflection.

Cordialement,

Luc

(Message original posté le 18.08.2006 sur le BLog en Néerlandais)