29/07/2008

Vie privée et copropriété

La Commission de la protection de la vie privée a émis le 11 juin 2008 un avis officiel concernant concernant l'application de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée dans la copropriété forcée

Notre nouveau syndic a appliqué selon moi strictement les dispositions de cet avis, quand il a distribué les comptes 2007.

14:57 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : acp, syndic, privacy |  Facebook |

24/06/2008

Le futur nous appartient … si on le veut

Ma dernière communication se terminait avec les phrases suivantes :

“Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout a commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...”

Ma lettre de 2001 comprenait deux pages. Je demandais à la 1ére page de constater que l’AG était convoqué incorrectement (la thèse). A la page 2 je proposais de chercher la réponse à 7 questions indirectes (l’anti-thèse), dont un conflit possible d’intérêts de mandataires, la preuve que notre compte bancaire nous appartient, ….

Mais je suggérais en fait aussi de débattre sur la mission de notre Association de Copropriétaires (la synthèse). Rien n’était mis sur papier par moi, mais l’interdiction donné à moi de parler m’a empêché d’expliquer plus en détail ma synthèse : l’application des normes Kyoto au sein de notre copropriété.

Au lieu de préparer la copropriété à l’avenir, l’ex-pouvoir en place a préféré d’essayer de maintenir le système existant en place.

Il est regrettable que l’ex-pouvoir en place a interdit à ceux qui avaient une autre opinion qu’eux de s’exprimer librement et sans contrainte aucune à l’AG. Et que l’ex-pouvoir en place a non seulement employé pour cela des moyens pas tout à fait corrects. Mais qu’il a en fait désinformé les copropriétaires.

Dans quelques semaines l’AG 2007 pourra probablement se réunir à nouveau. Ce sera, pour autant que je sache, le 5ème essai de le réunir. Mais maintenant finalement dans un contexte comme il faut. Je remercie l’ex-président des AG 2005/2006 qu’il a accepté cette solution, pour mettre une fin à l’impasse créé par les différentes pétitions de 2007/2008.

Les copropriétaires recevront avec l’invitation les informations impartiales nécessaires à pouvoir prendre une décision indépendante en âme et conscience.

Ils pourront d’abord fixer le cadre pour régler le passé d’une façon correcte et durable, pour en suite faire un choix pour le futur, en tenant compte de la mission légale mais exclusive de notre association :

« La conservation et l'administration du groupe d'immeubles bâtis ».

Depuis 1983 la participation des copropriétaires à nos AG a descendu en dessous de 50%, avec comme résultat la nécessité de faire deux séances. Le fait qu’en moyenne seulement 20% des copropriétaires sont effectivement présent et en moyenne 20% donnent leur procuration rend les décisions prises précaires et fragiles, puisqu’ils ne sont pas portés par une majorité effective. Surtout si des informations essentielles ne sont données partiellement et seulement à l’AG. Une décision prise par 51% à 97% de 40% ne reste qu’une décision d’une minorité.

Maintenant les circonstances sont réunies pour que les copropriétaires puissent participer à une AG qui est une AG de tous pour tous. Venez donc en personne. Faites que +50% y soit présent. Votez en âme et conscience, après avoir consulté préalablement la documentation remise, après avoir écouté l’opinion de vos collègues lors de la délibération de chaque point, après avoir posé les questions que vous jugez nécessaires d’une façon correcte et avec respect d’autrui.

Pour ma part je n’ai qu’un bût. Je veux savoir quel est le choix que l’AG va faire en, ce qui concerne les normes Kyoto. Parce que en fonction de ce choix je peux déterminer si c’est utile de rénover mon appartement tel que je l’avais planifié en 2000. Et je saurai aussi et surtout si mes frais énergétiques privatifs vont pouvoir rester payables ou non.

On a déjà raté la chance en 2001 d’avoir maintenant une consommation d’énergie diminuée d’au moins 20% à 30%. Veut-on vraiment continuer sur ce chemin ?

Ou veut-on agir comme un bon père de famille et préparer notre copropriété pour le 21ème siècle ?

Cette AG sera décisive. Soyez là. Formez votre opinion sur base de faits objectifs. Aucun mandataire n’est inamovible ni intouchable ni irresponsable, quoi qu’on en dise.

05/05/2008

Liste des adresses (2)

Le 11.02.2006 j'avais annoncé sur l'autre Blog que le syndic de ce moment avait autorisé la remise de la liste des adresses des copropriétaiore à tout copropriétaire qui le demande.

Mais  l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé quelques jours après, le subrogait à une autorisation de l'AG.

Cet AG de mars 2007 n'a pas eu lieu suite à la destitution du syndic le 21.02.2007 par le Juge de Paix et son remplacement par un syndic provisoire.

Vu des circonstances spécifiques l'AG de 2007 ni de 2008 n'a pas encore eu lieu. On attend un jugement du Juge de Paix quand à la présidence de l'AG 2007, vu que le syndic provisoire ne trouve pas de copropriétaire qui est assez neutre et impartial pour le présider. Le syndic provisoire a rejeté la candidature de ce copropriétaire, qui a présidé l'AG annuel du 15.11.2005 (annulé par le jugement du 21.02.2007), comme étant manifestement partial, pusique sa responsabilité est en cause.

Lors les débats en avril 2008 devant le Juge de Paix ce copropriétaire a accepté de renoncer à sa candidature et d'accepter la nomination d'un syndic provisoire hors ACP avec misison unique de présider l'AG 2007, tel que proposé par le syndic provisoire et accepté par moi.

Vu les plaintes de certains copropriétaires, qui sont probablement dèsinformés, le syndic provisoire est dans l'impossibilité de fournir cette liste, tant que l'AG 2007 n'a pas eu lieu. En plus il n'est pas certain de connaître les copropriétaires de certains lots.

Tant l'ACP que le syndic provisoire ont été cité en octobre 2007 pour me remettre cette liste. J'ai accepté de postposer la remise, sous condition que l'AG 2007 soit rapidement tenu.

Une citation par l'ex-président de l'AG annulé du 15.11.2005 a ralenti fortement la tenu de cet AG 2007. Son atitude lors de cet AG en février 2008 a obligé le syndic provisoire à refuser le vote de l'élection d'un président et d'aller lui-même chez le Juge.

Il ressort du Blog d'un copropriétaire dans une copropriété avoisinante, que cette liste  d'addresses doit être délivré. Dans son cas il a fallu l'intervention du SNP et une mise en demeure du syndic par un bureau d'avocats. Ses péripéties sont similaires à ceux que je rencontre ici.

Dans notre cas le CNIC suit notre situation de près. Le syndic précédent à fait ce qu'il fallait pour éviter la présence du président du CNIC lors la séance (maintenant annulé) du 15.11.2005.

Je suis persuadé si le président de l'AG avait liassé parler le président du CNIC, comme mon mandataire, en ma présence (sans que je parlais), alors ne serait pas arrivé où on est maintenant.

Et je rappele que j'ai pas su venir à temps à cette AG, tenu à une date et heure qui n'était pas traditionnelle, suite au fait (connu par le conseil de gérance) que je devais être impérativement à Anvers toute la journée jusqu'à 18h. Finalement je suis arrivé à l'AG une heure après le début.

Le seul sujet de cette AG était le constat de l'annulation de l'AG 2004 par le Juge de Paix, tel que demandé par moi, et l'exécution de ce jugement.

27/03/2008

Jugement du tribunal

Une intervention du membre davril, daté du  29 févr. 2008 08:42:37 sur le forum français d’UniversImmo, mérite d’être cité, vu le contexte de notre copropriété.

Citation de lolo25 :

Et je ne trouve pas ça trés honnête de la part de ce copropriétaire de nous avoir assigner. En plus on discute souvent avec lui dans les couloirs d'entrée de l'immeuble et jamais il nous a dit ça....    Je suis dégoutté de la copropriété.

Réplique de davril: 

On n'assigne pas son propre syndicat de gaieté de coeur.

Pour que ce copropriétaire l'ait fait c'est certainement qu'il devait être arrivé à saturation du laxisme, de l'inertie, et de l'auto-satisfaction du CS, ou du "groupe reignant" dans la copropriété? Qu'en pensez-vous?

C'est ce qu'il me semble déceler dans les : " nous, on / ce copropriétaire!"

C'est exactement le cas chez nous, je connais donc très bien le cas de figure! et trouve choquant que certains trouvent soudain, plus facile de se liguer contre un copro. plutôt que de l'avoir fait en temps et heure contre le syndic.

Pourquoi ne pas le prendre comme une bonne leçon qui vous fera avancer au lieu de chercher un bouc émissaire?

Sans rancune et bon courage à vous.

Voir: Forum UniversImmo 

Et pour une synthèse en néerlandais voir ... 

08:25 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, justice |  Facebook |

11/03/2008

Assemblée Générale du 13.03.2008 19h ... Quid ???

Encore deux jours avant que l'Assemblée Générale du 13.03.2008 se réunit.

Ceux qui ont suivie la version francophone de mon Blog, savent que j'ai mis à la disposition un paquet de liens vers de l'information revelevante.

L'information correspondante néerlandophone est moins aisément disponible sur l'Internet.

Probablement parce qu'il y a moins de problèmes et/ou parce que la Justice  travaille plus vite, et/ou surtout parce que les copropriétaires concernés peuvent mieux défendre leurs intérêts, parce que les principes du "good governance" sont en pratique mieux appliqués.

Suite à un manque de temps j'ai du faire un choix.

D'un coté il me manquait le temps à traduire les textes dans l'autre langue. Mais d'un autre coté j'ai remarqué que des minorités comme ceux de 30/40, les néerlandophones, les  allophones, les retraités d'un certain agé,  … ne doivent plus être persuadé. Ils savent ce qui se passe et étaient minorisés , ... par l'ex-pouvoir en place. J'en ai quelques exemples éclatantes.

Je me suis donc concentré sur le groupe relativement plus grand, qui est manifestement dèsinformé par l'ex-pouvoir en place.

Il est un fait que j'étais un des rares copropriétaires qui se sont inquiété au sein de notre association sur la gestion de notre association.

Mais il y a des précédents ... le précédent le plus éclant est la lettre de “B”, pensionné en 1999, jointe au PV de l'AG de 1998. C'est cette lettre qui m'a "réveillé" et qui m'a indiqué que les problémes au sein de notre association de copropriétaires étaient graves. Pas oublier que “B” était en fait notre premier co-gérant en 1978 pendant quelques mois.

Que “B” après le décès de notre président 1980-1999, a tourné sa veste le 01.09.1999 en approuvant que le syndic précédent déterminait qui était membre du nouveau conseil de gérance (CG), qui étaient les nouveaux fournisseurs,  .... et en entrant lui-même dans ce nouveau CG. Celà ne change rien à la problématique de fond. Sa lettre de 1998 reste encore toujours valable, mais elle aurait pu être un peu moins virulente.

Je n'ai pas fermé mes yeux pour les agissements parfois obscures du syndic précédent.

D'ailleurs le juge m'a donné raison à plusieurs fois. 

Ainsi l'Assemblée Générale de 2004 a déja été annulé par lui pour la deuxième fois.  Et les preuves, transmis par moi pour l'AG 2004 (conflits d'intérêts,  ...), sont en fait analoque à ceux de 2005 et 2006 … qui ne sont pas encore traités. 

Les points de cet AG 2004 sont de nouveau mentionné sur l'ordre de jour de l'AG du 13.03.2008, mais ne sont manifestement pas conforme au dernier jugement. Lisez vous-même le jugement (qui a été traduit). Légalement  ce jugement (ou sa synthèse impartiale) doit être à votre disposition au moins 10 jours avant que l'AG ne puisse prendre une décision. On se dirige à nouveau vers une annulation si l'AG n'intervient pas et cherche un réel compromis honorable et équitable.

Finalement le mandat du syndic précédent à été suspendu de fait le 21.02.2007 par le Juge de Paix, suite à la nomination par lui d'un syndic provisoire. En pratique le contrat suspendu n'a pas été renouvellé avant le 01.12.2007. Son mandat est donc aussi devenu sans objet.

Avez-vous à n'importe quel moment pu/su lire le contract du syndic précédent ???

La loi est très claire: l'AG est organisé exclusivement par le syndic et le syndic est entièrement responsable pour ses actes comme syndic de l'ACP.

Tous les frais concernant ses annulations peuvent donc être mis à charge du syndic précédent par l'AG.

C'est dans l'intérêt de qui pour que celà ne se fasse pas  ???

Qui a un intérêt à ce que ses frais énormes sont à charge de l'ACP ???

Qui a un intérêt à ce qu'on croît que les frais pour obliger l'ACP à appliquer la loi puissent être mis à charge de ceux qui ont porté plainte et pas de ceux qui sont responsable envers l'ACP que la loi n'a pas été suivi ???

Si on cambriole chez vous, devez vous payer les amendes du cambrioleur et ses frais du procés ????

Mais le fait est que ses ex-mandataires peuvent être cités devant le Tribunal Civil de 1ère instance par le syndic précédent pour être jugé co-responsable et supporter (une partie de) ses frais.

C'est aussi un fait que l'ex-pouvoir en place a donné largement des petits avantages à un petit groupe. Mais ces derniers peuvent généralement prouver qu'ils étaient de bonne foi  et ainsi mettre les dégâts causées à l'ACP à charge de l'ex-pouvoir en place.

Mais ils doivent prendre une position très claire lors de cet AG. Ainsi ils vont prouver qu'ils veulent dans le futur se tenir au cadre, imposé par la loi, complémenté par nos statuts.

Conclusions:

Venez à l'Assemblée Générale en personne
et assurez vous que vous êtes
correctement et impartialement
informé avant que vous émettez votre vote.

 

PS Cette version est une traduction libre et amendé du texte en néerlandais.

08/03/2008

La tenue d'une AG

Le site belge de copropriété-eJuris.be contient une page sur la tenue d'une Asemblée Générale .

Quelques extraits utiles dans notre contexte. Consultez la page (et le site) pour plus d'information.

1. Travaux privatifs avec des conséquences pour les parties communes

"(...) un propriétaire qui désire effectuer des travaux à l'intérieur de son lot, devra demander l'autorisation à l'assemblée générale pour des raisons statutaires ou tout simplement parce que les travaux risquent de compromettre la structure de bâtiment.
A défaut d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, il pourra saisir la Justice de paix(article 577-§4, alinéa 2)."

2. Annexes à l'invitations pour l'AG

"Le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes.

Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d'être suffisamment éclairé pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l'ajournement de l'assemblée générale, à défaut d'information suffisante."

3. Nomination des scrutateurs

"Le Président [de l'AG] procéde à la nomination de deux scrutateurs, dont le rôle est de vérifier la feuille de présence et le décompte des votes."

4. Limitation du droit de donner une procuration

"Par contre, le règlement de copropriété ne peut contenir aucune clause visant à limiter la qualité d'un mandataire, par exemple en prévoyant que le mandataire doit nécessairement être un autre propriétaire.
De même, il ne peut contenir une clause visant à limiter le nombre de procurations dont un mandataire peut être porteur."

5. Comment formaliser les votes ?

"Les usages des copropriétés peuvent se manifester de différentes façons, tantôt le vote se réalisera à l'applaudimètre, par un vote nominal à main levée, par un vote global à main levée ou par un vote secret ou chacun glisse confidentiellement sa position à l'intérieur d'une urne.
 
Ces différents procédés sont à bannir.

(...)

Les votes doivent se matérialiser sur un support durable (papier ou document électronique) et ne peuvent être secret, on doit savoir qui vote quoi !"

6. Contenu d'un PV d'AG.

"Le procès verbal doit toutefois contenir quelques éléments essentiels :

- l'indication du lieu où l'assemblée s'est réunie et de l'heure à laquelle la séance s'est ouverte.
- l'indication de l'identité des personnes composant le bureau et le nom du syndic.
- l'indication de l'identité des personnes présentes et inscrites en tant que copropriétaire avec l'indication de leurs quotités (réunion privée).
- l'indication des personnes représentées (mandats).
- l'indication du quorum atteint.
- l'énumération des points de l'ordre du jour.
- le compte rendu des débats. Ce compte rendu parait indispensable à plus d'un titre, afin de prendre connaissance du cheminement des discussions qui ont permis d'aboutir à la décision.
Ces comptes rendus seront utiles pour les absents, ainsi que pour le Juge de paix, lorsqu'il aura à connaître d'une contestation sur une décision, notamment sur son caractère abusif.
Il est donc impératif que ce compte-rendu reproduise fidèlement la teneur des débats, et en dehors de tout parti pris.
- L'indication des décisions prises et les différents votes qui ont été dégagés, positifs, négatifs, ainsi que les réserves que la décision a suscitées.
- L'indication de l'heure à laquelle la séance est levée et les signatures du bureau, et éventuellement des ccopropriétaires."

21:11 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, ag 20080313 |  Facebook |

03/03/2008

L’incendie de l’Innovation et notre ACP

L’incendie de l’Innovation en 1967 a marqué ceux qui l’ont vécue de près ou de loin. Voir entre autres le Vlan.

Un différend oppose deux copropriétaires de notre copropriété, appelons les A et B.

Notre complexe possède un parking souterrain pour +250 véhicules. Situation qui exige en principe l’existence d’un permis d’environnement classe 1A. Si non il faut fermer le parking, avec un seul accès véhicule, pour … motif de sécurité.

"A" dit en 2004 qu’il faut appliquer la loi, demander un seul permis d’environnement classe 1A pour l'ensemble, en payer les conséquences, mais avoir l’assurance que la sécurité de notre complexe est la responsabilité d’une seule personne: notre ACP, représenté par notre syndic.

"B", étant ingénieur civil, dit en 2006 que notre copropriété doit demander, vu les coûts estimé par lui prohibitif d’un permis d’environnement classe 1A, deux permis classe 1B, en utilisant le truc de scinder fictivement la copropriété en deux.

Tant A et B ont eu le privilège d’avoir pu participer à un briefing, donné quelques mois après l’incendie de l’Innovation, par un des officiers des pompiers sur place : M. Van Gompel. Il était un ancien de leur école et est devenu plus tard le chef des pompiers bruxellois.

Ce que « A » a entre autres retenu de ce briefing très émouvant, mais bien documenté, est qu’il faut une « unité de gestion et de responsabilité » pour un complexe d’installations qui sont étroitement lié.

D’ailleurs cela c’est traduit dans les années 90 dans le « concept d’unité géographique et technique » de l’ordonnance régionale sur les permis d’environnement.

Il est donc plus que logique qu’uniquement UN permis de la classe requise, vu le volume des installations, ne peut être demandé et attribué.

Le fait que ce permis légal proposé par « A » coûte nettement moins que les deux permis proposé par « B » n’ont aucune importance du tout.

La classe d’un permis d’environnement est calculée en fonction de la sécurité, nuisances possibles, … et pas en fonction du coût de la procédure.

La taxation annuelle est déterminé sur base de différents facteurs, mais pas sur base de la classe elle-même.

 

Ce qui importe seulement est :
la sécurité des résidents et visiteurs de notre copropriété.

Nous, les copropriétaires en sont responsables envers eux, envers nous et envers la société. C’est ainsi que la loi le veut. On peut tricher, mais tôt ou tard la vérité fait surface. A ce moment la Justice est aveugle et tranchera si on a donné la préférence à un soi-disant gain financier sur la sécurité ???


Les anciens savent que notre copropriété a subi un incendie majeur en février 1987 dans le parking souterrain et quelques incendies mineurs plus tard, dont le dernier il y a quelques années au 109. Heureusement toujours sans blessés ni morts.

Un petit exemple typique et très concret :

"Qui a décidé de réduire fortement le nombre des lumières de secours au sous-sol pour épargner de l'électricité il y a quelques années ????"

Voir … le point 13.b de l’ordre de jour de notre AG du 13.03.2008. Et le projet de l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé par l'ancien syndic. Ils sont la conséquence des deux rapports des pompiers très négatif pour certains aspects de la sécurité, suite au deux procédures "permis 1B" de 2006.

Est-ce que "B" vous a montré une copie de ce rapport ???

L'avez-vous lu avant que vous avez signé unes des pétitions de "B" ???

Veut-on vraiment qu'un incendie se reproduise dû à un non suivie des mesures de sécurité.

Croyez vous vraiment que notre assurance nous couvrira à ce moment dans un contexte d'associations fictifs ???

 Espérons qu'il n'y pas de victimes à ce moment. Ni que ces victimes sont des membres de votre famille ... .

Cordialement,

"A"

29/02/2008

AG 2008 - 2ème session

Notre syndic vient d'envoyer l'invitation pour la 2ème session de l'AG 2008. On a raté de peu le quorum requis le 11.02.2008. 

Mais  la loi est telle que maintenant la présence d'un copropriétaire sur 260 suffit pour que l'AG suivante puisse prendre des décisions valables. Voulez-vous qu'on tient compte avec voius? Alors venez.

Il n'est pas interdit que le quorum est atteint à la 2ème séance. Le syndic a tenu compte de vos souhaits et organisé l'AG une heure plus tard.

L'Assemblée Générale, qui est capitale pour votre investissement, se tient le

jeudi 13 mars 2008 à 19h

à la place habituelle depuis 2005. Les portes seront ouverts dès 18h.

L'enjeu est important. Lors de cet AG les membres de l'AG seront enfin informé de la situation réelle de notre copropriété.

Mon seul souhait est que les copropriétaires viennent en personne à cet AG, qui a la même importance que notre AG de création en 1980.

Ceux, qui donnent un mandat à d'autres pour les représenter, doivent être conscient du fait qu'ils ne sont pas, à ce moment, en possession de l'information nécessaire pour prendre une décision. Toute choix de vote, avant l'AG ne peuvent que léser leurs intérêts et ceux de la copropriété.

C'est à l'AG que le syndic provisoire, nommé par le Juge, va expliquer le contexte réel, basé sur son propre enquête impartial en exécution des ordres du Juge.

Donc le mandant doit être sûr que son mandataire puisse prendre une décision, tenant compte de cette information, et n'est pas guidé par d'autres intérêts.

Voulez vous plus d'information ? Clicquez ici.

 

Il ya mille raisons de rien faire, mais qu'une a faire:

l'intérêt commun 

23:16 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 20080313 |  Facebook |

22/02/2008

UniversImmo: d'autres tuyaux ...

Une masse d'information est accessible sur le forum Français UniversImmo.

J'en choisi six, pas au hasard:

Ce sont des conseils constructifs venant de la France ...

 

26/01/2008

AG 2008

Notre syndic vient d'envoyer l'invitation pour l'AG 2008.

 

Ele se tient le lundi 11 février 2008 à 18h à la place habituelle depuis 2005.

L'enjeu est important. Lors de cet AG les membres de l'AG seront enfin informé de la situation réelle de notre copropriété.

Mon seul souhait est que les copropriétaires viennent en personne à cet AG, qui a la même importance que notre AG de création en 1980.

Ceux, qui donnent un mandat à d'autres pour les représenter, doivent être conscient du fait qu'ils ne sont pas, à ce moment, en possession de l'information nécessaire pour prendre une décision. Toute choix de vote, avant l'AG ne peuvent que léser leurs intérêts et ceux de la copropriété.

C'est à l'AG que le syndic provisoire, nommé par le Juge, va expliquer le contexte réel, basé sur son propre enquête impartial en exécution des ordres du Juge.

Donc le mandant doit être sûr que son mandataire puisse prendre une décision, tenant compte de cette information, et n'est pas guidé par d'autres intérêts.

Luc

Tekst in het Nederlands

 

29/11/2007

Abstentions lors d'un vote à l'AG

Une discussion sur les abstentions lors d'un vote à l'AG en France mérite à être cité et commenté:

"(...)
Car il faudra bien qu'on nous explique comment une personne qui s'est déplacée à la réunion, qui émarge la feuille de présence et qui lors des votes EXPRIME ses voix, voix qui vont bien être comptabilisées, serait "abstentionniste" exclu du scrutin, ramené au même niveau que celui qui est resté au chaud chez lui, n'a rien émargé du tout et n'a exprimé aucune opinion, "abstentionniste" des scrutins nationaux ...."
(Gédéchem)
Source: Forum Universimmo

Commentaire: La loi belge ne parle pas d'abstentions ni de votre négatifs. Il dit clairement qu'une proposition est adopté si la majorité requise des présents et représentés approuve la proposition.

12:52 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (2) | Tags : abstentions |  Facebook |

11/11/2007

Abus de majorité et de minorité

Une synthèse de la jurisprudence Français est repris sur le site de référence suivant:
La copropriété en crise - l'abus de majorité et de minorité

Bien que cette jurisprudence est parfois cité dans des jugement Belges, elle n'est pas pour autant applicable, vu les approches parfois différents dans la loi Belge.

J'en retiens une phrase clé:
"Il n'est pas abusif que des copropriétaires gèrent leur immeuble à l'économie, au point de le dévaloriser dans son ensemble ; pingrerie n'est pas abus (sauf atteinte à la sécurité de l'immeuble)."

Le degré minimal de sécurité est déterminé par des lois, comme ceux sur les permis d'environnement, d'urbaniser, la salubrité, ... .

18:47 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : abus, ag |  Facebook |

22/02/2007

Convocation unilingue pour deux AG en même temps

Bonjour,

Il y a presque 48 heures j'ai reçu une invitation de 28 pages, daté du 16.02.2007, pour deux AG, avec 117 points sur l'ordre du jour. La lettre est uniquement en néerlandais, la langue de mon acte d'achat.

L'AG ne va probablement durer qu'une à deux heures, suite au fait que cette invitation est manifestement irrégulière, abusive, voir frauduleuse.

Un exemple: le conseil de gérance estime que le syndic doit défendre les intérêts de la "majorité" (en fait environs 80% de 20% des copropriétaires) et pas ceux de tous les copropriétaires. Le syndic est d'accord, puisqu'il ne commente pas cette opinion.

Il est fort probable que j'entreprends des actions préventives, seul ou en groupe, pour limiter les frais de l'ACP, et donc de tous les copropriétaires. Le fait de n'avoir pas le texte en français limite les possibilités.

Six jours après sa signature l'invitation n'a pas encore été envoyé aux autres copropriétaires. La limite légale de réception est probablement le dimanche 25.02.2007 à 24 heures.

Ceci est une discrimination très nette. Mais il se peut que le pouvoir en place juge qu'il ne faut tenir compte qu'avec un copropriétaire. ET que les autres ne peuvent pas s'opposer à des décision unilatérales du pouvoir en place.

Voulez-vous en savoir plus?

Êtes vous copropriétaire ?

Consultez le message suivant, disponible sur ACOS Evere:

Convocation pour l'AG du 08.03.2007 ET 27.03.2008

Pour les modalités inscription dans ce groupe privé d'annonce voir ACOS Evere

Cordialement,

Luc

09:45 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, syndic, cg |  Facebook |

Bulletin Info - 05.02.2007

Bonjour,

Le pouvoir en place a informé les copropriétaires de la tenue prochaine de deux AG. Les résidents avec un bulletin-info du 05.02.2007, les copropriétaires avec le bulletin-info du 08.02.2007 (même contenu - autre layout).

Vous êtes copropriétaire et membre de noter ACP ?

Voulez vous savoir ce qui n'est pas dit dans ce bulletin?

Consultez le message suivant sur notre site indépendant de contact et d'information réservé aux copropriétaires de notre ACP.

Le message sur ACOS Evere:Infobulltin - Bulletin Info - 05.02.2007

Plus d'info, si vous n'êtes pas encore inscrit dans notre groupe:acos-evere

Cordialement,

Luc

08:48 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007 |  Facebook |

11/02/2007

Décision tremblante: proposition

"Art. 577/9 CC § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale."

L'AG peut actuellement approuver toute décision illégale. Elle devient loi, si aucun copropriétaire le conteste endéans les trois mois. On appelle cela un décision prise en tremblant, parce qu'on court le risque qu'elle soit valablement contesté, puisque la décision est illégale.

Le Ministre pense à réformer la loi de 1994. Une possibilité de réforme de l'ARt 577/9 § 2 est de rendre pas l'ACP responsable financièrement, mais les membres qui ont voté oui (présent ou représenté), si le Juge décide d'annuler la décision parce qu'elle est frauduleuse et/ou abusif. Ceci impose ausis que le vote soit nominatif.

En plus il rend la signification au vote "abstention", qu'elle mérite. Parceque celui qui ne veut pas voyer non,n mais hésite à la validité de la proposition, peut s'abstenir. Si trop de gens s'abstiennent, la proposition est rejetté, puisque les abstentions comptent pour le quorum.

Si le Juge rejette la demande, alors il aura le choix de condamner le copropriétaire à rembourser les frais réels de l'ACP.

Mais si l'AG n'a pas nommé l'avocat et/ou si l'avocat n'a pas rapporté sur cet affaire à l'AG, alors les frais sont à charge du syndic (l'ACP a perdu) ou de l'ACP (l'ACP n'a pas perdu).

En plus les frais de l'ACP seraient dans tous les cas à charge du syndic, si le copropriétaire doit demander au Juge que l'ACP dépose ses conclusions, parce que l'avocat de l'ACP tarde à les soumettre, tenant compet du Code Judiciaire.

Ceci est en concordance avec la nouvelle déontologie du syndic, d'application à partir du 17.12.2006.

On pourrait aussi autoriser tout copropriétaire de demander une indemnité pour décision téméraire ou vexatoire, quand il cite l'ACP dans le cas d'une décision tremblante.

Avantage secondaire de cett proposition: elle fera fondre le nombre de procurations en blanc, sans devoir contrôler si elles sont donné en blanc ou non.

Ce n'est qu'une idée ...

Luc

19:23 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (2) | Tags : justice |  Facebook |

Liste des adresses

Traduction du texte en néerlandais plus tard.

On habite l'immeuble que l'on mérite

Lu sur un forum français:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47
Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien. C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière. Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Source: Forum UniversImmo - Facturation du syndic

19:05 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : travaux, ag, syndic |  Facebook |

15/01/2007

Un copropriétaire: donne-t-il un avis ou décide-t-il?

Traduction du message original du 18.08.2006 suit.

13:40 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, cg, syndic, acp |  Facebook |