27/03/2008

Jugement du tribunal

Une intervention du membre davril, daté du  29 févr. 2008 08:42:37 sur le forum français d’UniversImmo, mérite d’être cité, vu le contexte de notre copropriété.

Citation de lolo25 :

Et je ne trouve pas ça trés honnête de la part de ce copropriétaire de nous avoir assigner. En plus on discute souvent avec lui dans les couloirs d'entrée de l'immeuble et jamais il nous a dit ça....    Je suis dégoutté de la copropriété.

Réplique de davril: 

On n'assigne pas son propre syndicat de gaieté de coeur.

Pour que ce copropriétaire l'ait fait c'est certainement qu'il devait être arrivé à saturation du laxisme, de l'inertie, et de l'auto-satisfaction du CS, ou du "groupe reignant" dans la copropriété? Qu'en pensez-vous?

C'est ce qu'il me semble déceler dans les : " nous, on / ce copropriétaire!"

C'est exactement le cas chez nous, je connais donc très bien le cas de figure! et trouve choquant que certains trouvent soudain, plus facile de se liguer contre un copro. plutôt que de l'avoir fait en temps et heure contre le syndic.

Pourquoi ne pas le prendre comme une bonne leçon qui vous fera avancer au lieu de chercher un bouc émissaire?

Sans rancune et bon courage à vous.

Voir: Forum UniversImmo 

Et pour une synthèse en néerlandais voir ... 

08:25 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, justice |  Facebook |

11/03/2008

Assemblée Générale du 13.03.2008 19h ... Quid ???

Encore deux jours avant que l'Assemblée Générale du 13.03.2008 se réunit.

Ceux qui ont suivie la version francophone de mon Blog, savent que j'ai mis à la disposition un paquet de liens vers de l'information revelevante.

L'information correspondante néerlandophone est moins aisément disponible sur l'Internet.

Probablement parce qu'il y a moins de problèmes et/ou parce que la Justice  travaille plus vite, et/ou surtout parce que les copropriétaires concernés peuvent mieux défendre leurs intérêts, parce que les principes du "good governance" sont en pratique mieux appliqués.

Suite à un manque de temps j'ai du faire un choix.

D'un coté il me manquait le temps à traduire les textes dans l'autre langue. Mais d'un autre coté j'ai remarqué que des minorités comme ceux de 30/40, les néerlandophones, les  allophones, les retraités d'un certain agé,  … ne doivent plus être persuadé. Ils savent ce qui se passe et étaient minorisés , ... par l'ex-pouvoir en place. J'en ai quelques exemples éclatantes.

Je me suis donc concentré sur le groupe relativement plus grand, qui est manifestement dèsinformé par l'ex-pouvoir en place.

Il est un fait que j'étais un des rares copropriétaires qui se sont inquiété au sein de notre association sur la gestion de notre association.

Mais il y a des précédents ... le précédent le plus éclant est la lettre de “B”, pensionné en 1999, jointe au PV de l'AG de 1998. C'est cette lettre qui m'a "réveillé" et qui m'a indiqué que les problémes au sein de notre association de copropriétaires étaient graves. Pas oublier que “B” était en fait notre premier co-gérant en 1978 pendant quelques mois.

Que “B” après le décès de notre président 1980-1999, a tourné sa veste le 01.09.1999 en approuvant que le syndic précédent déterminait qui était membre du nouveau conseil de gérance (CG), qui étaient les nouveaux fournisseurs,  .... et en entrant lui-même dans ce nouveau CG. Celà ne change rien à la problématique de fond. Sa lettre de 1998 reste encore toujours valable, mais elle aurait pu être un peu moins virulente.

Je n'ai pas fermé mes yeux pour les agissements parfois obscures du syndic précédent.

D'ailleurs le juge m'a donné raison à plusieurs fois. 

Ainsi l'Assemblée Générale de 2004 a déja été annulé par lui pour la deuxième fois.  Et les preuves, transmis par moi pour l'AG 2004 (conflits d'intérêts,  ...), sont en fait analoque à ceux de 2005 et 2006 … qui ne sont pas encore traités. 

Les points de cet AG 2004 sont de nouveau mentionné sur l'ordre de jour de l'AG du 13.03.2008, mais ne sont manifestement pas conforme au dernier jugement. Lisez vous-même le jugement (qui a été traduit). Légalement  ce jugement (ou sa synthèse impartiale) doit être à votre disposition au moins 10 jours avant que l'AG ne puisse prendre une décision. On se dirige à nouveau vers une annulation si l'AG n'intervient pas et cherche un réel compromis honorable et équitable.

Finalement le mandat du syndic précédent à été suspendu de fait le 21.02.2007 par le Juge de Paix, suite à la nomination par lui d'un syndic provisoire. En pratique le contrat suspendu n'a pas été renouvellé avant le 01.12.2007. Son mandat est donc aussi devenu sans objet.

Avez-vous à n'importe quel moment pu/su lire le contract du syndic précédent ???

La loi est très claire: l'AG est organisé exclusivement par le syndic et le syndic est entièrement responsable pour ses actes comme syndic de l'ACP.

Tous les frais concernant ses annulations peuvent donc être mis à charge du syndic précédent par l'AG.

C'est dans l'intérêt de qui pour que celà ne se fasse pas  ???

Qui a un intérêt à ce que ses frais énormes sont à charge de l'ACP ???

Qui a un intérêt à ce qu'on croît que les frais pour obliger l'ACP à appliquer la loi puissent être mis à charge de ceux qui ont porté plainte et pas de ceux qui sont responsable envers l'ACP que la loi n'a pas été suivi ???

Si on cambriole chez vous, devez vous payer les amendes du cambrioleur et ses frais du procés ????

Mais le fait est que ses ex-mandataires peuvent être cités devant le Tribunal Civil de 1ère instance par le syndic précédent pour être jugé co-responsable et supporter (une partie de) ses frais.

C'est aussi un fait que l'ex-pouvoir en place a donné largement des petits avantages à un petit groupe. Mais ces derniers peuvent généralement prouver qu'ils étaient de bonne foi  et ainsi mettre les dégâts causées à l'ACP à charge de l'ex-pouvoir en place.

Mais ils doivent prendre une position très claire lors de cet AG. Ainsi ils vont prouver qu'ils veulent dans le futur se tenir au cadre, imposé par la loi, complémenté par nos statuts.

Conclusions:

Venez à l'Assemblée Générale en personne
et assurez vous que vous êtes
correctement et impartialement
informé avant que vous émettez votre vote.

 

PS Cette version est une traduction libre et amendé du texte en néerlandais.

10/03/2008

Le gaz ...

Décidément les info viennent de partout ...

Lu ce matin dans une discussion sur le forum de PIM , daté du 29/02/2008 à 13h35:

Par ailleurs, si votre compteur gaz est fermé, pour le réouvrir, il vous faut une réception de votre installation-gaz. Par BTV, AIB, ou équivalent, sauf si votre chauffagiste est certificateur.

Or, pour un certificat de conformité, il faut que votre installation soit conforme aux normes actuelles... qui ont changé. Par exemple, on ne peut plus agréer d'installation avec un chauffe-eau dans la salle de bain (sauf chauffe-eau à ventouse)
(...) Grmff!

Ceci explique pourquoi l'ACP "Les Venelles" ont eu tant de problèmes après leur incendie récente. Lors d'une incendie de ce type on coupe maintenant (= après 1992) le gaz. Puis on ne peut le remettre qu'après une vérification par AIB, ... et une remise aux normes actuelles

Aux "Les Venelles" il y avait le problème supplémentaire qu'il y avait de très petites fuites de gaz, petites mais réelles. Ils ont du trouver l'origine et réparer avant de pouvoir réactiver la connection de gaz.

Qui dit que ces fuites ne sont pas aussi présent dans notre complexe, qui a le même âge que celui des "Les Venelles"?

12:15 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : incendie, gaz, travaux |  Facebook |

Explosion dans un garage-box: fiction ou réalité ???

Un garagebox a explosé il y a 20 ans vers 5h de la nuit dans notre complexe suite au fait qu’on y travaillait sure une voiture. Il n’y avait pas de blessés, mais des dégâts énormes. On n’ose pas imaginer les effets si cela aurait passé quelques heures plus tard.

Chez moi la fumée rentrait par une cheminée d’évacuation d’air dans la cuisine de mon appartement et ainsi vers les chambres à coucher. J’ai du mettre mes enfants sur la terrasse, etc … . J’étais le seul dans mon appartement qui était réveillé suite au bruit de l’explosion. Si non il était possible qu’on serait tous les quatre intoxiqué suite à cette fuméecomme les 19 résidents de l’immeuble à appartements à Anderlecht, suite à l’incendie du lundi 03.03.2008.

Est-ce possible que cette situation peut se répéter chez nous, malgré cette leçon dure de 1987 ???

Tenant compte avec le fait que nos tuyaux à gaz ne sont plus à 100% étanche après une période de 25 à 50 ans. Lisez tout sur l’incendie assez récent aux Venelles, pour le comprendre.

Tenant compte du fait que le système de secours en cas d’incendie a été « simplifié » pour épargner de l’électricité …

Supposons pour une fois …

·         Qu’un propriétaire d’un garage peinture transforme en garagebox, s’en s’intéresser aux permis nécessaire, due à la présence d’un ventilateur sur son emplacement ;

·         Que cet emplacement se trouve pratiquement juste en dessous de la chaufferie souterraine et leurs tuyaux de gaz ;

·         Qu’il la loue à un non-résident, bien que les statuts l’interdisent ;

·         Que son locataire y travaille sur une voiture ;

·         Que « B » possède l’emplacement voisin et un appartement pratiquement au dessus de la chaufferie, mais qu'il fait rien ;

·         Que vous entendez, en allant chercher votre voiture au -1, du bruit d’une foreuse dans le parking souterrain du -2.

Qu’auriez vous fait …. ???

Je sais ce que j’aurai fait. Le locataire saurait directement, d’une façon gentille, mais ferme, que ses activités sont pour le moins très risqué.

Comme l’adresse des copropriétaires est sécrète, selon les désirs d’entre autres « B », il me serait impossible de contacter directement le copropriétaire et de régler le problème discrètement.

Donc une plainte officielle, avec tous les inconvénients qui en résultent, devrait suivre si le locataire n’arrive pas à le résoudre directement.

La sécurité des visiteurs, résidents et leur famille prime, selon moi, mais apparemment pas pour l’ex-pouvoir en place.

Une telle négligence au détriment de tous est-ce une fiction ou réalité dans notre copropriété ???

08:30 Écrit par Luc dans Statuts | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : incendie, ag 20080313, securite |  Facebook |

08/03/2008

La tenue d'une AG

Le site belge de copropriété-eJuris.be contient une page sur la tenue d'une Asemblée Générale .

Quelques extraits utiles dans notre contexte. Consultez la page (et le site) pour plus d'information.

1. Travaux privatifs avec des conséquences pour les parties communes

"(...) un propriétaire qui désire effectuer des travaux à l'intérieur de son lot, devra demander l'autorisation à l'assemblée générale pour des raisons statutaires ou tout simplement parce que les travaux risquent de compromettre la structure de bâtiment.
A défaut d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, il pourra saisir la Justice de paix(article 577-§4, alinéa 2)."

2. Annexes à l'invitations pour l'AG

"Le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes.

Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d'être suffisamment éclairé pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l'ajournement de l'assemblée générale, à défaut d'information suffisante."

3. Nomination des scrutateurs

"Le Président [de l'AG] procéde à la nomination de deux scrutateurs, dont le rôle est de vérifier la feuille de présence et le décompte des votes."

4. Limitation du droit de donner une procuration

"Par contre, le règlement de copropriété ne peut contenir aucune clause visant à limiter la qualité d'un mandataire, par exemple en prévoyant que le mandataire doit nécessairement être un autre propriétaire.
De même, il ne peut contenir une clause visant à limiter le nombre de procurations dont un mandataire peut être porteur."

5. Comment formaliser les votes ?

"Les usages des copropriétés peuvent se manifester de différentes façons, tantôt le vote se réalisera à l'applaudimètre, par un vote nominal à main levée, par un vote global à main levée ou par un vote secret ou chacun glisse confidentiellement sa position à l'intérieur d'une urne.
 
Ces différents procédés sont à bannir.

(...)

Les votes doivent se matérialiser sur un support durable (papier ou document électronique) et ne peuvent être secret, on doit savoir qui vote quoi !"

6. Contenu d'un PV d'AG.

"Le procès verbal doit toutefois contenir quelques éléments essentiels :

- l'indication du lieu où l'assemblée s'est réunie et de l'heure à laquelle la séance s'est ouverte.
- l'indication de l'identité des personnes composant le bureau et le nom du syndic.
- l'indication de l'identité des personnes présentes et inscrites en tant que copropriétaire avec l'indication de leurs quotités (réunion privée).
- l'indication des personnes représentées (mandats).
- l'indication du quorum atteint.
- l'énumération des points de l'ordre du jour.
- le compte rendu des débats. Ce compte rendu parait indispensable à plus d'un titre, afin de prendre connaissance du cheminement des discussions qui ont permis d'aboutir à la décision.
Ces comptes rendus seront utiles pour les absents, ainsi que pour le Juge de paix, lorsqu'il aura à connaître d'une contestation sur une décision, notamment sur son caractère abusif.
Il est donc impératif que ce compte-rendu reproduise fidèlement la teneur des débats, et en dehors de tout parti pris.
- L'indication des décisions prises et les différents votes qui ont été dégagés, positifs, négatifs, ainsi que les réserves que la décision a suscitées.
- L'indication de l'heure à laquelle la séance est levée et les signatures du bureau, et éventuellement des ccopropriétaires."

21:11 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, ag 20080313 |  Facebook |

06/03/2008

Situation existante de droit ou de fait

Lors de la commission de concertation du 05.03.2008 au Cabinet du Ministre compétent, concernant l'annulation des deux permis classe 1B, émis au nom du  syndic précédent, le contestataire "B" à déclaré dans son exposé ce qui suit:

 "5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?

Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :

« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante ».
".

 Mais en fait il a omis  probablement deux mots clés.

La phrase aurait dû être:

"5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?
 
Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :
« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante de droit ».
". 

 

Commentaire:  

L'apport est donc que tous les 30 ans l'Etat va vérifier si on suit encore les normes imposés par les permis initiaux de 1975. On ne devra suivre les nouvelles normes, que si on a de fait changé les installations, sans respecter ces permis.

Il est indéniable qu'une vérification tous les 30 ans est plus que nécessaire. Un omission de ce principe de bon père de famille mettrait notre sécurité en cause et aggravait les nuissances qu'on cause aux voisins, nos résidents et nos visiteurs.

Lisez le contenu des permis classe 1B de janvier 2007 et vous allez comprendre qu'on doit réinstaller entre autres tout ce qu'on a enlevé par mesure d'économie, et cela selon les normes 2008.

Si on aurait  laissé tout en place, rien n'aurait dû être adapté. Mais ces adaptations, pour épargner de l'électricité, n'ont pas été décidés explicitement en AG. Les dégâts causés (réinstaller tout) sont donc à charge des mandataires responsables.

En plus, et "par hasard",  tous les membres du bureau de l'AG 2006 et le syndic précédent, sont impliqués. "B" fait partie de ce groupe. Ce sont pratiquement les seuls qui doivent adapter leurs lots privatifs, à leurs frais, suite au permis accordés.

03/03/2008

L’incendie de l’Innovation et notre ACP

L’incendie de l’Innovation en 1967 a marqué ceux qui l’ont vécue de près ou de loin. Voir entre autres le Vlan.

Un différend oppose deux copropriétaires de notre copropriété, appelons les A et B.

Notre complexe possède un parking souterrain pour +250 véhicules. Situation qui exige en principe l’existence d’un permis d’environnement classe 1A. Si non il faut fermer le parking, avec un seul accès véhicule, pour … motif de sécurité.

"A" dit en 2004 qu’il faut appliquer la loi, demander un seul permis d’environnement classe 1A pour l'ensemble, en payer les conséquences, mais avoir l’assurance que la sécurité de notre complexe est la responsabilité d’une seule personne: notre ACP, représenté par notre syndic.

"B", étant ingénieur civil, dit en 2006 que notre copropriété doit demander, vu les coûts estimé par lui prohibitif d’un permis d’environnement classe 1A, deux permis classe 1B, en utilisant le truc de scinder fictivement la copropriété en deux.

Tant A et B ont eu le privilège d’avoir pu participer à un briefing, donné quelques mois après l’incendie de l’Innovation, par un des officiers des pompiers sur place : M. Van Gompel. Il était un ancien de leur école et est devenu plus tard le chef des pompiers bruxellois.

Ce que « A » a entre autres retenu de ce briefing très émouvant, mais bien documenté, est qu’il faut une « unité de gestion et de responsabilité » pour un complexe d’installations qui sont étroitement lié.

D’ailleurs cela c’est traduit dans les années 90 dans le « concept d’unité géographique et technique » de l’ordonnance régionale sur les permis d’environnement.

Il est donc plus que logique qu’uniquement UN permis de la classe requise, vu le volume des installations, ne peut être demandé et attribué.

Le fait que ce permis légal proposé par « A » coûte nettement moins que les deux permis proposé par « B » n’ont aucune importance du tout.

La classe d’un permis d’environnement est calculée en fonction de la sécurité, nuisances possibles, … et pas en fonction du coût de la procédure.

La taxation annuelle est déterminé sur base de différents facteurs, mais pas sur base de la classe elle-même.

 

Ce qui importe seulement est :
la sécurité des résidents et visiteurs de notre copropriété.

Nous, les copropriétaires en sont responsables envers eux, envers nous et envers la société. C’est ainsi que la loi le veut. On peut tricher, mais tôt ou tard la vérité fait surface. A ce moment la Justice est aveugle et tranchera si on a donné la préférence à un soi-disant gain financier sur la sécurité ???


Les anciens savent que notre copropriété a subi un incendie majeur en février 1987 dans le parking souterrain et quelques incendies mineurs plus tard, dont le dernier il y a quelques années au 109. Heureusement toujours sans blessés ni morts.

Un petit exemple typique et très concret :

"Qui a décidé de réduire fortement le nombre des lumières de secours au sous-sol pour épargner de l'électricité il y a quelques années ????"

Voir … le point 13.b de l’ordre de jour de notre AG du 13.03.2008. Et le projet de l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé par l'ancien syndic. Ils sont la conséquence des deux rapports des pompiers très négatif pour certains aspects de la sécurité, suite au deux procédures "permis 1B" de 2006.

Est-ce que "B" vous a montré une copie de ce rapport ???

L'avez-vous lu avant que vous avez signé unes des pétitions de "B" ???

Veut-on vraiment qu'un incendie se reproduise dû à un non suivie des mesures de sécurité.

Croyez vous vraiment que notre assurance nous couvrira à ce moment dans un contexte d'associations fictifs ???

 Espérons qu'il n'y pas de victimes à ce moment. Ni que ces victimes sont des membres de votre famille ... .

Cordialement,

"A"