06/10/2008

Le Centre Urbain: Cycle de conférences octobre novembre 2008

Le deuxième cycle de conférences 2008 organisé par le Centre Urbain - ABEA asbl a lieu dans le courant des mois de octobre et novembre, les mercredis et jeudis, à midi ou en soirée. Il comprend 16 conférences gratuites sur le thème de l'habitat durable à Bruxelles:

> rénovation de l'habitat
> entretien du patrimoine architectural

> économies d'énergie
> éco-construction

Pour ce second cycle 2008, le Centre Urbain - ABEA asbl a travaillé en collaboration avec entre uatres le Bourgmestre et Collège échevinaux de la Communes de Evere.

Chacune de ces communes accueillent une conférence en soirée. Les autres conférences ont lieu dans les Halles Saint-Géry, au centre de la Ville.

Cliquez ici pour plus d'info ....

Pour chauqe conférence on peut, si on ne peut ou ne pouvait pas être présent, charger le fichier de présentation (cliquez ci-après sur la date)

Les conférences suivantes sont selon moi intéressant dans le contexte spécifique de notre copropriété.

 


01 oktober 2008: RENOVATION ET PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BÂTIMENTS (PEB)

Depuis le 2 juillet 2008, les demandes de permis d’urbanisme pour la construction d’immeubles neufs ou rénovés doivent être accompagnées d’un volet « énergie », selon la nouvelle réglementation sur la Performance Energétique des Bâtiments (PEB). La conférence portera sur la procédure simplifiée qui concerne la rénovation simple.

 

02 oktober 2008: ISOLEER UW BUITENMUREN !

In de stad vindt men meestal rijwoningen, wat een troef is inzake energiebesparing. Blijven nog alle niet-geïsoleerde muren die aan de koude worden blootgesteld, de muren van de uitbreidingen achteraan en de gemeenschappelijke muren die enkele meter boven het naburige huis uitsteken. De spreker stelt ons in de vorm van casestudy's de goede praktijken voor inzake de isolatie van muren langs de buitenkant.

 

09 oktober 2008: NATUURLIJKE VENTILATIE IN BESTAANDE GEBOUWEN

Ventileren kan natuurlijk of mechanisch. In bestaande gebouwen en vele verbouwingen is het onmogelijk op een esthetisch verantwoorde of betaalbare manier een mechanisch ventilatiesysteem te installeren. Toch zijn verluchtingsoplossingen altijd mogelijk. Deze lezing geeft tips over optimale natuurlijke verluchting en/of ventilatie met een minimum aan energieverlies.

 

15 oktober 2008: UN EXEMPLE DE RENOVATION BASSE CONSOMMATION D’ENERGIE

Cette rénovation d’un appartement mansardé typiquement bruxellois, intégrant les notions d’éco construction et de basse consommation d’énergie, a été réalisée avec simplicité et peut être facilement reproduite, à condition de prendre en considération certains critères techniques. Les sujets suivants seront abordés : choix des matériaux, composition des parois, ventilation, acoustique, protection contre la surchauffe… Une démarche globale avec ses erreurs et réussites.

 

16 oktober 2008: BASISPRINCIPES VAN ELEKTRICITEITSINSTALLATIES IN WONINGEN

Welke zijn de verschillende elementen waaruit een elektrische installatie is samengesteld volgens de voorschriften van het AREI ? Wat zijn de criteria's voor de gelijkvormigheid van een installatie?
Wat gebeurt er als men de teller wijzigt, verzwaart of uitbreidt?
Dankzij deze lezing zal uw elektriciteitsinstallatie zowel technisch als wettelijk (bijna) geen geheimen meer voor u hebben !

 

5 november 2008: L’UTILISATION RATIONNELLE DE L’EAU DANS LE BATIMENT

Quels sont les principes d'une installation visant à une meilleure gestion de l’eau dans le bâtiment ? Comment diminuer ses consommations tout en préservant la qualité de l’eau ? Quelles peuvent être les propositions concrètes pour améliorer une installation existante ? Autant de questions auxquelles cette conférence répondra afin de vous permettre de réduire le montant de votre facture d’eau, pour une meilleure préservation de l’environnement.

 

6 november 2008: NAAR EEN GEZOND BINNENMILIEU

Uit verschillende studies blijkt dat de lucht in huis vaak ongezonder is dan de lucht buitenshuis. In deze lezing worden alle mogelijke ongezonde invloeden in huis belicht. Je krijgt een overzicht van vaak voorkomende vervuilingsbronnen, hoe je ze kan herkennen, hun mogelijke invloed op uw gezondheid, maar ook waardevolle alternatieven en tips voor gezond gedrag en wat je zelf kan doen.

 

12 november 2008: ISOLATION ACOUSTIQUE : ETUDE DE CAS CONCRETS

Un professionnel de l’acoustique nous fait part de son expérience sur le terrain. Il passe en revue différents problèmes d’isolation et de corrections acoustiques qu’il rencontre couramment dans les logements bruxellois et expose les techniques qu’il met en œuvre pour y remédier.

 

19 november 2008: DE L’AMIANTE DANS NOS LOGEMENTS ?

Interdite aujourd’hui, l’amiante ou asbeste, a connu de nombreuses applications dans la construction. Dès lors, nous habitons dans des logements où des matériaux contenant de l’amiante ont peut-être été utilisés. Où risque-t-on d’en trouver aujourd’hui ? Est-ce dangereux pour notre santé ? Quels matériaux en contiennent ? Et comment l’éliminer sans danger en cas de rénovation de son logement ?

 

26 november 2008: COMMENT REDUIRE SES CONSOMMATIONS D’ENERGIE SANS INVESTISSEMENTS LOURDS ?

La montée du prix de l’énergie et des effets liés au réchauffement climatique incitent à la réflexion. Réaliser jusqu’à 30% d’économie est possible sans faire de lourds investissements. Tous les bruxellois (locataires et propriétaires) peuvent agir dès maintenant : il suffit de connaître les bons gestes qui favorisent les économies.

 


Tout ceci pour préparer les AG de 2008 et 2009 de notre copropriété. On fera l'état de notre copropriété (AG 2008) et préparera le futur (AG 2009) en utilisant notre budget d'une façon efficace.

14:37 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, developpement durable |  Facebook |

22/09/2008

AG 2007 - séance du 15.10.2008

L'AG tant attendu se tiendra le mecredi 15.10.2008 à 19h à place classique.

  • L'ordre du jour sera le même que celui de mars 2008.
  • Les annexes y seront, tel que imposé par le Juge en juin 2008. Ce sera un dossier volumineux, mais il permettra à nous mettre au courant d'une façon indépendante.
  • Il y a un consensus entre tous les copropriétaires pour se concentrer sur l'essentiel. Ce qui sera facilité par entre autres ce dossier.
  • Le président, nommé par le Juge en juin 2008, a montré qu'il pourra probablement maintenir la discipline et entre autres éviter que des copropriétaires soient intimidés. Certains copropriétaires ont déja pu poser des questions qu'ils ne pouvaient ou n'osaient pas poser dans le passé.

Mais l'AG n'est pas encore sortie de la zone dangéreuse.

Il faudra beaucoup de doigté de nous tous (sans aucune exception) pour que:

  • on accepte que tous puissent exposer leur point de vue, même si elle est divergente.
  • on évite de ridiculiser le soi-disant adversaire en le respectant en évitant de dissumer la réalité.
  • surtout qu'on comprend que dans la copropriété il n'y pas d'ennemis, mais seulement des gens avec parfois des opinions discordantes, mais pas nécessairement incorrect.

116 des 255 copropriétaires étaient présents.Il fallait la présence de 128.

 

22:32 Écrit par Luc dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

12/09/2008

La destruction d'un arbre et ses conséquences

Un album de photos est publié sur un autre Blog concernant les évènements du 10 septembre 2008, en réferrant à l'impact de ces travaux sur le contrôle social des autres copropriétaires par les demandeurs réels:

- l'abbatage d'un arbre de notre copropriété

- la taille d'un groupe de lauriers

09/08/2008

ACP (3): Le décompte individuel

Un extrait de l'avis N° 22 de la Commission de la protection de la vie privée (section D.2):


D.2 La communication par le syndic à l’ensemble des membres de l'association des copropriétaires du compte de chaque copropriétaire


31.
L’article 4 de la LVP dispose que les données à caractère personnel doivent être adéquates, pertinentes et non excessives au regard des finalités pour lesquelles elles sont obtenues et pour lesquelles elles sont traitées ultérieurement.

32.
Pour mener à bonne fin l’établissement des décomptes entre copropriétaires, le syndic doit établir soit un tableau de répartition des frais entre copropriétaires, soit un relevé individuel des frais à répartir. En pratique, les méthodes de travail varient d’un syndic à l’autre. La question essentielle est de savoir si les décomptes présentés en assemblée générale peuvent permettre d’identifier la personne concernée (le copropriétaire, éventuellement, son locataire) ou non.

33.
La Commission rappelle que la référence d’un appartement ou lot peut suffire pour que les données traitées soient des données à caractère personnel (cf. article 1er, § 1er de la LVP) dès lors que la personne physique concernée est identifiable.

34.
Observations :
-
il faut ramener la question à sa juste portée : les statuts de l'immeuble indivis attribuent à chaque lot ou à chaque type de lots une quotité dans l'indivision. Le règlement de copropriété se réfère à ces quotes-parts pour la répartition des charges communes. D'autres dépenses (dites privatives) se répartissent soit totalement soit de manière mixte4 sur la base de décompteurs individuels. Il peut s'agir des consommations d'eau chaude ou d'eau froide, des frais de chauffage lorsque ces fournitures sont distribuées par la copropriété.
-
la Commission considère que les dépenses et frais répartis en fonction des quotités ne posent pas problème, car inhérentes à l'indivision (charges communes), en ce que, même si elles n'étaient pas présentées réparties entre les lots, la répartition peut aisément se réaliser au regard des quotités de chaque lot dans l'indivision.


35.
En réalité, donc, la question concerne surtout les dépenses privatives et l'état de la dette de chacun à l'égard de la copropriété.


36.
Dans la pratique, certains syndics présentent l'ensemble des décomptes nominatifs, d’autres anonymisent les informations présentées à l'assemblée générale, et ne communiquent à chacun des copropriétaires que son compte personnel.


37.
La finalité de cette communication est, notamment, de permettre l’approbation de la comptabilité tenue par le syndic, mais aussi de pouvoir contester éventuellement le calcul effectué, le mode de répartition ou les règles de gestion si les comptes présentés faisaient apparaître des pratiques de consommation problématiques.


38.
La Commission considère qu’il faut partir du principe que le droit de l’assemblée générale quant à l’approbation et au contrôle de l’administration des fonds et de la gestion s’exerce nécessairement dans toute sa plénitude, en ce compris au vu l’état de la situation financière de chacun des copropriétaires au regard de la copropriété.


39.
Etant donné :
-
que le syndic est personnellement responsable de sa gestion et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale auprès de laquelle il sollicite sa décharge,
-
que la suspicion manifestée par certains copropriétaires à l’égard du syndic et même à l'encontre d'autres copropriétaires justifie une gestion comptable des plus transparentes,
-
que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou devenu inexact par suite de modification apportées à l'immeuble5,
-
que les décisions éventuelles quant à des procédures judiciaires en recouvrement de créances à entamer contre certains copropriétaires doivent être prises en connaissance de cause,
la Commission considère que la présentation par le syndic d’un tableau de répartition des dépenses et charges par lot en ce compris des dépenses privatives et de l'état de la dette de chaque membre n’est pas en soi disproportionnée au regard de la LVP.


40.
L'assemblée générale de la copropriété concernée pourrait néanmoins se prononcer expressément pour demander une présentation des dépenses privatives globalisées (par ex., par copropriétaire ou lot, total eau+chauffage, etc.).


41.
La Commission estime cependant, lorsqu'il y a des locataires dans l'immeuble, que le syndic doit communiquer aux copropriétaires en plus du tableau précité, un extrait du tableau limité au lot concerné. En effet, chaque locataire doit pouvoir vérifier le décompte qui lui est présenté par son propriétaire sans néanmoins avoir accès aux données des comptes individuels des autres copropriétaires ou autres locataires.

08/08/2008

ACP (2): La vie privée d'un copropriétaire

Extrait de l'avis N° 22 de la Commission de la protection de la vie privée (Art. 46):


46.
Lorsqu'une assemblée générale de copropriétaires peut être amenée à devoir prendre connaissance de données personnelles relatives à l’un de ses membres en dehors de l’approbation des comptes (lorsque le syndic soumet à une assemblée générale, par ex., une autorisation d’ester contre l'un des copropriétaires), la Commission recommande qu’avant la convocation de l’assemblée, la personne intéressée soit personnellement informée par écrit par le syndic de la mise à l'ordre du jour du point la concernant.

10:39 Écrit par Luc dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : coproprietaire, acp, ag |  Facebook |

07/08/2008

ACP (1): L'association des copropriétaires

Extrait de l'avis N° 22 de la Commission de la protection de la vie privée (points 9 et 10):

9.
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble constitue l'association des copropriétaires. Celle-ci dispose de la personnalité juridique, et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble (article 577-5, § 3 du code civil), et plus particulièrement la gestion des parties communes et des prestations dont chaque lot privatif bénéficie à l'intervention de la communauté (selon les cas : production de chauffage, alimentation d'eau, d'électricité,…).
10.
L'association accomplit son objet par le biais des organes que la loi a déterminé : l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic. Comme c'est le cas pour les sociétés commerciales et autres associations civiles disposant de la personnalité juridique, la loi a précisé les pouvoirs spécifiquement réservés à chacun des organes dont elle a imposé l'existence. Ces pouvoirs et leur étendue peuvent être plus particulièrement précisés par les statuts de l'association (le règlement de copropriété) ou par l'organe souverain (l'assemblée générale), qui peut en outre décider la création d'un conseil de gérance ayant pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

20:58 Écrit par Luc dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : syndic, acp, ag, privacy |  Facebook |

29/07/2008

Vie privée et copropriété

La Commission de la protection de la vie privée a émis le 11 juin 2008 un avis officiel concernant concernant l'application de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée dans la copropriété forcée

Notre nouveau syndic a appliqué selon moi strictement les dispositions de cet avis, quand il a distribué les comptes 2007.

14:57 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : acp, syndic, privacy |  Facebook |

24/06/2008

Le futur nous appartient … si on le veut

Ma dernière communication se terminait avec les phrases suivantes :

“Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout a commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...”

Ma lettre de 2001 comprenait deux pages. Je demandais à la 1ére page de constater que l’AG était convoqué incorrectement (la thèse). A la page 2 je proposais de chercher la réponse à 7 questions indirectes (l’anti-thèse), dont un conflit possible d’intérêts de mandataires, la preuve que notre compte bancaire nous appartient, ….

Mais je suggérais en fait aussi de débattre sur la mission de notre Association de Copropriétaires (la synthèse). Rien n’était mis sur papier par moi, mais l’interdiction donné à moi de parler m’a empêché d’expliquer plus en détail ma synthèse : l’application des normes Kyoto au sein de notre copropriété.

Au lieu de préparer la copropriété à l’avenir, l’ex-pouvoir en place a préféré d’essayer de maintenir le système existant en place.

Il est regrettable que l’ex-pouvoir en place a interdit à ceux qui avaient une autre opinion qu’eux de s’exprimer librement et sans contrainte aucune à l’AG. Et que l’ex-pouvoir en place a non seulement employé pour cela des moyens pas tout à fait corrects. Mais qu’il a en fait désinformé les copropriétaires.

Dans quelques semaines l’AG 2007 pourra probablement se réunir à nouveau. Ce sera, pour autant que je sache, le 5ème essai de le réunir. Mais maintenant finalement dans un contexte comme il faut. Je remercie l’ex-président des AG 2005/2006 qu’il a accepté cette solution, pour mettre une fin à l’impasse créé par les différentes pétitions de 2007/2008.

Les copropriétaires recevront avec l’invitation les informations impartiales nécessaires à pouvoir prendre une décision indépendante en âme et conscience.

Ils pourront d’abord fixer le cadre pour régler le passé d’une façon correcte et durable, pour en suite faire un choix pour le futur, en tenant compte de la mission légale mais exclusive de notre association :

« La conservation et l'administration du groupe d'immeubles bâtis ».

Depuis 1983 la participation des copropriétaires à nos AG a descendu en dessous de 50%, avec comme résultat la nécessité de faire deux séances. Le fait qu’en moyenne seulement 20% des copropriétaires sont effectivement présent et en moyenne 20% donnent leur procuration rend les décisions prises précaires et fragiles, puisqu’ils ne sont pas portés par une majorité effective. Surtout si des informations essentielles ne sont données partiellement et seulement à l’AG. Une décision prise par 51% à 97% de 40% ne reste qu’une décision d’une minorité.

Maintenant les circonstances sont réunies pour que les copropriétaires puissent participer à une AG qui est une AG de tous pour tous. Venez donc en personne. Faites que +50% y soit présent. Votez en âme et conscience, après avoir consulté préalablement la documentation remise, après avoir écouté l’opinion de vos collègues lors de la délibération de chaque point, après avoir posé les questions que vous jugez nécessaires d’une façon correcte et avec respect d’autrui.

Pour ma part je n’ai qu’un bût. Je veux savoir quel est le choix que l’AG va faire en, ce qui concerne les normes Kyoto. Parce que en fonction de ce choix je peux déterminer si c’est utile de rénover mon appartement tel que je l’avais planifié en 2000. Et je saurai aussi et surtout si mes frais énergétiques privatifs vont pouvoir rester payables ou non.

On a déjà raté la chance en 2001 d’avoir maintenant une consommation d’énergie diminuée d’au moins 20% à 30%. Veut-on vraiment continuer sur ce chemin ?

Ou veut-on agir comme un bon père de famille et préparer notre copropriété pour le 21ème siècle ?

Cette AG sera décisive. Soyez là. Formez votre opinion sur base de faits objectifs. Aucun mandataire n’est inamovible ni intouchable ni irresponsable, quoi qu’on en dise.

19/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … synthèse provisoire (5)

D'abord ... ceux qui ont vérifié peuvent le confirmer ... il n'y qu'un acte de base pour notre groupe de 6 bâtiments.  Donc il n'y a aucune obligation légale de diviser notre copropriété en deux, si ... les deux permis sont annulés.

Cette divison ne peut se réaliser que si tous, mais vraiment tous les copropriétaires, l'acceptent.  Et que si ceux de Buckingham sont aussi à 100% d'accord. Donc plus que 1000 personnes. Je ne crois pas que c'est réalisable, puisque la valeur de notre copropriété en souffrira.

Il est donc nécessaire qu'un appel est déposé au Conseil d'Etat pour essayer d'annuler les permis. C'est le seul organisme administratif qui a la compétence explicite à vérifier la correspondance entre une déclaration et la réalité.

Le Conseil d'Etat va dans les mois qui viennent examiner dans une procédure contradictoire les décisions des autorités administratives (IBGE, Collège d'Environnement et Gouvernement), les pièces jointes au dossier administratif et déterminer si les procédures administratives ont été correctement suivi en se basant entre autres sur des déclarations vérifiables et documents authentiques.

Si le Conseil d'Etat ne trouve pas de faille importante, alors les deux permis classe 1B restent valables. Une situation précaire s'instaurera pour une période de 30 ans, avec toutes les conséquences financières, civiles et/ou pénales pour

  • notre association de copropriétaires
  • tous les 260 copropriétaires en général
  • les 14 copropriétaires appelants en particulier
  • last but not least notre ex-syndic qui est était depuis +20 ans un copropriétaire et qui l'est resté un de nos 260 copropriétaires selon le décompte 2007 qu'on vient de recevoir.

Si le Conseil d'Etat annule les deux permis alors notre association de copropriétaires pourra s'atteler finalement à sa tâche légale et réelle: la bonne gestion de notre association et la conservation des parties communes de notre copropriété.

Telle que je l'ai demandé de fait avec ma lettre du 30.03.2001. C'est avec l'interdiction de lire cette lettre à l'AG 2001 et d'en délibérer que tout à commencé.

Relisez cette lettre et celle d'un autre copropriétaire jointe au PV de l'AG 1998 qui en fait m'a réveillé et inspiré ...

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Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP. 

Mais ces mêmes 2 ACP, inexistantes selon l'ACP officielle, ont déposé quelques jours plutôt la demande des 2 permis. Cohérent???

L'appelant X. vient de m’envoyer la semaine passé une lettre, avec en annexe un courrier qui n’était destiné qu’à son avocat.

Après analyse de cette information, je ne peux que conclure que X. cherche à me convaincre indirectement à aller au Conseil d’Etat pour faire annuler la décision du Gouvernement. Pourquoi tant de zèle ?

En effet l’arrêté du 29.05.2008 met « les points sur les i », en ce qui concerne les demandeurs et les appelants. Ce document énumère en page 4 les déclarations du demandeur que j’ai contesté comme étant contraire à la réalité.

L’effet draconien de l’arrêté est qu’il fait des déclarations de l’ex-syndic, confirmées par les 14 appelants restants, le cadre légal. Donc le demandeur devra faire ce qu’il faut pour faire correspondre la réalité avec l’arrêté et le permis, solidairement avec les 14 appelants restants. 

Si non, ils seront à la merci du premier venu, copropriétaire ou non, qui pourra faire constater des infractions et exiger que les conditions du permis soient respectées. Et ceci pendant 30 ans sans péréquation, vue que ce sont des infractions permanentes. Cette responsabilité solidaire et illimitée est liée à la personne (= les 14 et leurs héritiers) et pas au lot.

C'est une situation précaire qui ne peut que nuire à la conservation et à la valeur de notre copropriété.

Pour régulariser la situation, si les 2 permis sont confirmées par le Conseil d'Etat, il faut dans au moins 3 stades de la procédure un accord par acte notarié de 100% des copropriétaires, dont une fois inclus ceux du Buckingham. Donc probablement l'accord explicite plus que 1000 personnes.

  • Réalisable dans les temps qui seront exigées de fait par l’IBGE ? Je ne crois pas.
  • Réalisable de réunir tous les signatures requises ? J’y crois encore moins.
  • Dépenser +1.000.000 € pour en épargner 50.000 €. Rentable ? Je ne le crois pas.

Qu'en pensez-vous, étant copropriétaire dans ce complexe comme moi ???

 

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18/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences financières (3)

Il se peut donc que l’IBGE exige que les conditions du permis, basées sur les déclarations du demandeur, soient effectivement respectées. En synthèse le demandeur a déclaré qu'il y a une gestion juridiquement et des systèmes physiquement indépendante des deux blocs. L'IBGE l'a cru sur parole.

Il est utile de prévoir le pire et donc de calculer les frais, si la réalité ne correspond pas aux déclarations du demandeur. N'oublions pas que les points énumérés par le Gouvernement à la page 4 de leur arrété du 29.05.2008 se basent uniquement sur les déclarations initiales du demandeur.

Quelques exemples avec une estimation très sommaire des coûts, sans vouloir être complet ni exhaustif:

  1. Procédure pour décider de liquider l’ACP légale, avec intervention du Juge de Paix (présence de mineurs) : +- 20.000 €
  2. Procédure de changement du lotissement Loisirs/Combattants de 2 lots (nous et le Buckingham) en un lotissement de 3 lots, avec la nécessité d’avoir l’accord de 100% des propriétaires de tous les lots (y compris ceux du Buckingham) : +- 20.000 €
  3. Signification de la liquidation de l’ACP légale et de la création des 2 ACP : au moins 2 x 200 € x 400 = +- 160.000 €
  4. Taxes liées à l’acte de division de l’ACP en liquidation : 1% de 40.000.000 € (valeur assuré du bâti & estimation du terrain - division du lot cadastral 135M de 1.8 Ha en deux) =  +- 400.000 €
  5. Construction d'un mur, pour empêcher que l’air vicié du parking du bloc I passe au parking du bloc II et vice versa (les 2 demandeurs ont déclarés que les systèmes de ventilation sont indépendantes): +- 5.000 €
  6. Construction d’un bloc d’accès souterrain du parking bloc I vers l’avenue des Loisirs: +- 500.000 €
  7. Suppression de la possibilité en surface pour les voitures venant du parking du Bloc I de sortir par le Bloc II et création d’un chemin d’accès par l’Avenue des Loisirs: +- 50.000 €

J'arrête provisiorement ce calcul, vu qu'on est déjà à plus que 1.000.000 € et seulement deux des points de la page 4 ont été traités partiellement.

Nous postposons donc pour le moment les estimations très approximatives des frais pour entre autres :
  • La construction d’une nouvelle chaufferie pour le bloc II
  • La division des égouts des parkings souterrains et de l’eau pluviale en surface en deux (2ème pompe)
  • La construction d’une évacuation de secours du parking Bloc I à la hauteur du 107 du bloc I
  • La construction d’une plaine de jeux pour enfants au Bloc II
  • La division physique du terrain en deux avec une clôture sans passage
  • ....

Tous ces frais, plus les indemnités de moins-value pour les copropriétaires (en principe 245) qui n’ont rien demandés, sont en principe à payer par ceux qui ont demandé cette division en deux ACP (en principe 15), vu que ce n’est pas une obligation légale de scinder l’ACP actuelle en deux pour obtenir un permis d’environnement.

En clair: les 15 copropriétaires (appellants & demandeurs) sont prêt à payer ensemble (= solidairement) +1.000.000 € pour que les 260 copropriétaires puissent épargner en moyenne 200 € par copropriétaire. Pourquoi ????

 

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16/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … faites le test (2)

Vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans notre copropriété ? Vous avez des lots dans le bloc I et dans le bloc II ? Vous connaissez un copropriétaire dans l’autre bloc ?

Alors vous pouvez vérifier vous-même si notre copropriété est géré légalement par une Association de Copropriétaires (ACP), au moins depuis l’avenant à l’acte de base approuvé par l'AG 1996 et transcrit par le conservateur des hypothèques de Bruxelles 3 sur demande du l’ex-syndic en 1998.

Si la référence à l'acte de base initiale est pour tous 02.07.1975 /  7818, alors il n'y aucun doute possible: il n'y a qu'une ACP. 

Si plusieurs références existent, alors il faut un jugement d'interprétation du Juge de Paix, se basant sur l'avenant à l'acte de base de 1998. Ce jugement est de fait déja demandé en juin 2006, mais l'avocat de 'ACP, nommé par l'ex-syndic, refuse d'y répondre ....

Faites le test … .

Dans l'acte d’achat de mon appartement, situé dans le bâtiment 105 du bloc II, se trouve la phrase suivante :

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Avez-vous dans votre acte d’achat/vente les mêmes données concernant l’acte de base dans la même langue ou dans une autre langue ?

Solution …


Le moyen très simple pour mettre rapidement fin à cet imbroglio, pour ce qui concerne l'ACP, est de voter à l’AG suivante une résolution qui constate les faits qui ne correspondent pas à la réalité et qui ordonne au syndic provisoire d’introduire la demande d’un permis d’environnement classe 1A, en respectant le pouvoir de l’AG d’approuver les cahiers de charge, de choisir les fournisseurs, conseillers, etc … .

Cette résolution annulera automatiquement la validité des autres permis existantes pour les installations gérés par notre ACP.

Nederlandstalige versie

11/06/2008

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences moraux (1)

On m’a signalé l’existence d’un arrêté du Gouvernement Bruxellois du 29.05.2008 qui donnerait raison à notre ex-syndic en ce qui concerne l’octroi de deux permis classe 1B au lieu d’un permis classe 1A pour notre complexe.

Effectivement l’ex-syndic, et les 15 copropriétaires qui ont fait appel contre l’annulation des deux permis classe 1B par le Collège d’Environnement, ont eu gain de cause, mais comment … et à quel prix?

Relisez la communication du 23.10.2006 de l’ex-syndic à tous les copropriétaires. La phrase clé est :

AUCUNE modification de nos deux immeubles
n’est envisagée ou prévue par cette régularisation
.

C’est correct, SI le dossier administratif déposé par l’ex-syndic correspond à la réalité. Est-ce le cas ??? Demandez à un des 15 à pouvoir lire la page 4 de cet arrêté.

Avec cette phrase l'ex-syndic s’est en principe de fait fait fort. Avec leur appel les 15 se sont solidarisés avec lui. L’ex-syndic et les 15 ont le choix :

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter la réalité aux dossiers et ceci à leur charge.

-         ou bien faire ce qu’il faut pour adapter les dossiers à la réalité, et ceci à leur charge.

Notre ACP, donc le syndic  provisoire et les autres 245 des 260 copropriétaires, ne sont en principe pas concernés puisque les 2 permis n’ont pas été délivrés au nom de notre ACP, mais bien au nom de 2 associations de fait, pour lesquels le Juge n'a pas nommé un syndic provisoire.

En faisant appel les 15 ont signifié de faire partie de ces 2 ACP et l’ex-syndic a signifié d’en être le syndic en déposant les demandes.

C’est donc très probablement à eux de supporter solidairement (et pas prorata) les conséquences des deux permis, tant au plan moral que financier, civile et pénale.

Heureusement pour elle une personne des 15 s’est déjà désistée …

04/06/2008

Warmtekrachtkoppeling ... een gemiste kans voor ons?

Zojuist het bericht gekregen dat Leefmilieu Brussel de halbaarheidsstudie van een warmtekrachtkoppeling à 100% subsidieert, indien men snel is.

Maar we voldoen niet aan de voorwaarden  ... citaat van de mededeling:

Wat bevat de haalbaarheidsstudie ?

De haalbaarheidsstudie laat u toe om de toepasselijkheid van het project alsmede zijn technische uitvoerbaarheid te evalueren om de energie-, milieu- en economische gevolgen op te zetten.

Selectiecriteria ?

In volgorde van afnemend belang :

  • de beschikbaarheid en de kwaliteit van de gegevens over het energiegebruik ;
  • de motivatie van de verantwoordelijken van de instelling om het project te realiseren bij positief resultaat van de audit ;
  • de inspanningen die (in het verleden, het heden en de toekomst) geleverd (zullen) zijn voor REG maatregelen in de instelling;
  • de representativiteit van de instelling voor de betrokken sector.
Op 30.03.2001 wou een mede-eigenaar een vraag stellen over de gevolgen van de Hyoto normen voor onze mede-eigendom. Hem werd het woord ontnomen tot in 2007 de Vrederechter dit voor toekomst onmogelijk maakte .

Nu kan enkel vastgesteld worden dat hierdoor onze mede-eigendom EN het leefmilieu niet kan profiteren tenduizenden euro's besparingen die bepaalde nieuwe technieken mogelijk maken. Want het werd onmogelijek gemaakt dat correcte informatie ter beschikking werd gesteld van onze leden op ene onpartijdige wijze.

Maar we kunneen ons nog herpakken. Herlees de selectiecriteria. Het zijn die criteria die het welslagen van elke besparing bepalen.

06:31 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

28/05/2008

Rénovation durable - un exemple

Un exemple d'une rénovation durable dans notre voisinage:

Comment intégrer un grand système de production d’énergie renouvelable dans votre tablissement ? (2007)

= 250m² de panneaux solaires thermiques combiné à une cogénération à l’huile végétale de 50kW

C'est certainement pas d'application à 100% chez nous, mais cela donne une idée de ce qui est possible.

L'Institutions Environment Award 2007, décerné par le Ministre flamand de l'Environnement et de l'Energie, a été attribué à cette copropriété pour l'équipement d'un ensemble immobilier en moyens de production d'énergie verte.

Ce projet est mis en contexte par "Bruxelles en mouvement" (IEB), et la Commission Européenne (en anglais).

 

16:54 Écrit par Luc dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : travaux |  Facebook |

05/05/2008

Liste des adresses (2)

Le 11.02.2006 j'avais annoncé sur l'autre Blog que le syndic de ce moment avait autorisé la remise de la liste des adresses des copropriétaiore à tout copropriétaire qui le demande.

Mais  l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé quelques jours après, le subrogait à une autorisation de l'AG.

Cet AG de mars 2007 n'a pas eu lieu suite à la destitution du syndic le 21.02.2007 par le Juge de Paix et son remplacement par un syndic provisoire.

Vu des circonstances spécifiques l'AG de 2007 ni de 2008 n'a pas encore eu lieu. On attend un jugement du Juge de Paix quand à la présidence de l'AG 2007, vu que le syndic provisoire ne trouve pas de copropriétaire qui est assez neutre et impartial pour le présider. Le syndic provisoire a rejeté la candidature de ce copropriétaire, qui a présidé l'AG annuel du 15.11.2005 (annulé par le jugement du 21.02.2007), comme étant manifestement partial, pusique sa responsabilité est en cause.

Lors les débats en avril 2008 devant le Juge de Paix ce copropriétaire a accepté de renoncer à sa candidature et d'accepter la nomination d'un syndic provisoire hors ACP avec misison unique de présider l'AG 2007, tel que proposé par le syndic provisoire et accepté par moi.

Vu les plaintes de certains copropriétaires, qui sont probablement dèsinformés, le syndic provisoire est dans l'impossibilité de fournir cette liste, tant que l'AG 2007 n'a pas eu lieu. En plus il n'est pas certain de connaître les copropriétaires de certains lots.

Tant l'ACP que le syndic provisoire ont été cité en octobre 2007 pour me remettre cette liste. J'ai accepté de postposer la remise, sous condition que l'AG 2007 soit rapidement tenu.

Une citation par l'ex-président de l'AG annulé du 15.11.2005 a ralenti fortement la tenu de cet AG 2007. Son atitude lors de cet AG en février 2008 a obligé le syndic provisoire à refuser le vote de l'élection d'un président et d'aller lui-même chez le Juge.

Il ressort du Blog d'un copropriétaire dans une copropriété avoisinante, que cette liste  d'addresses doit être délivré. Dans son cas il a fallu l'intervention du SNP et une mise en demeure du syndic par un bureau d'avocats. Ses péripéties sont similaires à ceux que je rencontre ici.

Dans notre cas le CNIC suit notre situation de près. Le syndic précédent à fait ce qu'il fallait pour éviter la présence du président du CNIC lors la séance (maintenant annulé) du 15.11.2005.

Je suis persuadé si le président de l'AG avait liassé parler le président du CNIC, comme mon mandataire, en ma présence (sans que je parlais), alors ne serait pas arrivé où on est maintenant.

Et je rappele que j'ai pas su venir à temps à cette AG, tenu à une date et heure qui n'était pas traditionnelle, suite au fait (connu par le conseil de gérance) que je devais être impérativement à Anvers toute la journée jusqu'à 18h. Finalement je suis arrivé à l'AG une heure après le début.

Le seul sujet de cette AG était le constat de l'annulation de l'AG 2004 par le Juge de Paix, tel que demandé par moi, et l'exécution de ce jugement.

02/05/2008

Maître d'ouvrage et maître d'oeuvre

Dans le cadre de grands travaux les copropriétés, géré en bon père de famille, font appel à un architecte et/ou bureau d'études.

Nous l'avons fait en 1998 pour les travaux terrasses.

Une discussion sur un forum d'Universimmo en trace bien le contexte, en tenant compte de certains spécificités dues à la loi française. Voir: "Intervention architecte/bureau d'études".

13:52 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : architect, terrasses, travaux |  Facebook |

29/04/2008

Un gérant très soucieux de ses copropriétaires

Le CRIOC ("Centre de Recherche et d'Information des Organisations de Consommateurs") centralise les arnaques connues sur le site www.arnaques.be . Un des membres de cette fondation d'utilité publique est Test-Achats.

Un des cas traités sont les commissions sécrètes d'un syndic. Ils en donnent la description, le décodage et un conseil.

Je cite de leur site:

Décodage:

"Abus de confiance? Immobilisme du fait du nombre de copropriétaires? Propriétaires trop crédules? Trop confiants? Désireux d'être déchargé des problèmes quotidiens? Sans doute un peu de tout çà.

Il est souvent tentant pour les intermédiaires de prélever au passage des "commissions" au détriment des consommateurs. " 

Conseil:

"Un contrôle régulier des comptes par des spécialistes prémunit contre ce genre de manipulations." 

Dans notre cas le Juge a décidé qu'un contrôle de la comptabilité de notre association par un spécialiste est nécessaire à partir de 1999 jusqu'en février 2007.

09:07 Écrit par Luc dans Trésorerie | Lien permanent | Commentaires (1) | Tags : syndic, comptabilite, travaux |  Facebook |

27/03/2008

Jugement du tribunal

Une intervention du membre davril, daté du  29 févr. 2008 08:42:37 sur le forum français d’UniversImmo, mérite d’être cité, vu le contexte de notre copropriété.

Citation de lolo25 :

Et je ne trouve pas ça trés honnête de la part de ce copropriétaire de nous avoir assigner. En plus on discute souvent avec lui dans les couloirs d'entrée de l'immeuble et jamais il nous a dit ça....    Je suis dégoutté de la copropriété.

Réplique de davril: 

On n'assigne pas son propre syndicat de gaieté de coeur.

Pour que ce copropriétaire l'ait fait c'est certainement qu'il devait être arrivé à saturation du laxisme, de l'inertie, et de l'auto-satisfaction du CS, ou du "groupe reignant" dans la copropriété? Qu'en pensez-vous?

C'est ce qu'il me semble déceler dans les : " nous, on / ce copropriétaire!"

C'est exactement le cas chez nous, je connais donc très bien le cas de figure! et trouve choquant que certains trouvent soudain, plus facile de se liguer contre un copro. plutôt que de l'avoir fait en temps et heure contre le syndic.

Pourquoi ne pas le prendre comme une bonne leçon qui vous fera avancer au lieu de chercher un bouc émissaire?

Sans rancune et bon courage à vous.

Voir: Forum UniversImmo 

Et pour une synthèse en néerlandais voir ... 

08:25 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 2007, justice |  Facebook |

11/03/2008

Assemblée Générale du 13.03.2008 19h ... Quid ???

Encore deux jours avant que l'Assemblée Générale du 13.03.2008 se réunit.

Ceux qui ont suivie la version francophone de mon Blog, savent que j'ai mis à la disposition un paquet de liens vers de l'information revelevante.

L'information correspondante néerlandophone est moins aisément disponible sur l'Internet.

Probablement parce qu'il y a moins de problèmes et/ou parce que la Justice  travaille plus vite, et/ou surtout parce que les copropriétaires concernés peuvent mieux défendre leurs intérêts, parce que les principes du "good governance" sont en pratique mieux appliqués.

Suite à un manque de temps j'ai du faire un choix.

D'un coté il me manquait le temps à traduire les textes dans l'autre langue. Mais d'un autre coté j'ai remarqué que des minorités comme ceux de 30/40, les néerlandophones, les  allophones, les retraités d'un certain agé,  … ne doivent plus être persuadé. Ils savent ce qui se passe et étaient minorisés , ... par l'ex-pouvoir en place. J'en ai quelques exemples éclatantes.

Je me suis donc concentré sur le groupe relativement plus grand, qui est manifestement dèsinformé par l'ex-pouvoir en place.

Il est un fait que j'étais un des rares copropriétaires qui se sont inquiété au sein de notre association sur la gestion de notre association.

Mais il y a des précédents ... le précédent le plus éclant est la lettre de “B”, pensionné en 1999, jointe au PV de l'AG de 1998. C'est cette lettre qui m'a "réveillé" et qui m'a indiqué que les problémes au sein de notre association de copropriétaires étaient graves. Pas oublier que “B” était en fait notre premier co-gérant en 1978 pendant quelques mois.

Que “B” après le décès de notre président 1980-1999, a tourné sa veste le 01.09.1999 en approuvant que le syndic précédent déterminait qui était membre du nouveau conseil de gérance (CG), qui étaient les nouveaux fournisseurs,  .... et en entrant lui-même dans ce nouveau CG. Celà ne change rien à la problématique de fond. Sa lettre de 1998 reste encore toujours valable, mais elle aurait pu être un peu moins virulente.

Je n'ai pas fermé mes yeux pour les agissements parfois obscures du syndic précédent.

D'ailleurs le juge m'a donné raison à plusieurs fois. 

Ainsi l'Assemblée Générale de 2004 a déja été annulé par lui pour la deuxième fois.  Et les preuves, transmis par moi pour l'AG 2004 (conflits d'intérêts,  ...), sont en fait analoque à ceux de 2005 et 2006 … qui ne sont pas encore traités. 

Les points de cet AG 2004 sont de nouveau mentionné sur l'ordre de jour de l'AG du 13.03.2008, mais ne sont manifestement pas conforme au dernier jugement. Lisez vous-même le jugement (qui a été traduit). Légalement  ce jugement (ou sa synthèse impartiale) doit être à votre disposition au moins 10 jours avant que l'AG ne puisse prendre une décision. On se dirige à nouveau vers une annulation si l'AG n'intervient pas et cherche un réel compromis honorable et équitable.

Finalement le mandat du syndic précédent à été suspendu de fait le 21.02.2007 par le Juge de Paix, suite à la nomination par lui d'un syndic provisoire. En pratique le contrat suspendu n'a pas été renouvellé avant le 01.12.2007. Son mandat est donc aussi devenu sans objet.

Avez-vous à n'importe quel moment pu/su lire le contract du syndic précédent ???

La loi est très claire: l'AG est organisé exclusivement par le syndic et le syndic est entièrement responsable pour ses actes comme syndic de l'ACP.

Tous les frais concernant ses annulations peuvent donc être mis à charge du syndic précédent par l'AG.

C'est dans l'intérêt de qui pour que celà ne se fasse pas  ???

Qui a un intérêt à ce que ses frais énormes sont à charge de l'ACP ???

Qui a un intérêt à ce qu'on croît que les frais pour obliger l'ACP à appliquer la loi puissent être mis à charge de ceux qui ont porté plainte et pas de ceux qui sont responsable envers l'ACP que la loi n'a pas été suivi ???

Si on cambriole chez vous, devez vous payer les amendes du cambrioleur et ses frais du procés ????

Mais le fait est que ses ex-mandataires peuvent être cités devant le Tribunal Civil de 1ère instance par le syndic précédent pour être jugé co-responsable et supporter (une partie de) ses frais.

C'est aussi un fait que l'ex-pouvoir en place a donné largement des petits avantages à un petit groupe. Mais ces derniers peuvent généralement prouver qu'ils étaient de bonne foi  et ainsi mettre les dégâts causées à l'ACP à charge de l'ex-pouvoir en place.

Mais ils doivent prendre une position très claire lors de cet AG. Ainsi ils vont prouver qu'ils veulent dans le futur se tenir au cadre, imposé par la loi, complémenté par nos statuts.

Conclusions:

Venez à l'Assemblée Générale en personne
et assurez vous que vous êtes
correctement et impartialement
informé avant que vous émettez votre vote.

 

PS Cette version est une traduction libre et amendé du texte en néerlandais.

10/03/2008

Le gaz ...

Décidément les info viennent de partout ...

Lu ce matin dans une discussion sur le forum de PIM , daté du 29/02/2008 à 13h35:

Par ailleurs, si votre compteur gaz est fermé, pour le réouvrir, il vous faut une réception de votre installation-gaz. Par BTV, AIB, ou équivalent, sauf si votre chauffagiste est certificateur.

Or, pour un certificat de conformité, il faut que votre installation soit conforme aux normes actuelles... qui ont changé. Par exemple, on ne peut plus agréer d'installation avec un chauffe-eau dans la salle de bain (sauf chauffe-eau à ventouse)
(...) Grmff!

Ceci explique pourquoi l'ACP "Les Venelles" ont eu tant de problèmes après leur incendie récente. Lors d'une incendie de ce type on coupe maintenant (= après 1992) le gaz. Puis on ne peut le remettre qu'après une vérification par AIB, ... et une remise aux normes actuelles

Aux "Les Venelles" il y avait le problème supplémentaire qu'il y avait de très petites fuites de gaz, petites mais réelles. Ils ont du trouver l'origine et réparer avant de pouvoir réactiver la connection de gaz.

Qui dit que ces fuites ne sont pas aussi présent dans notre complexe, qui a le même âge que celui des "Les Venelles"?

12:15 Écrit par Luc dans Travaux | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : incendie, gaz, travaux |  Facebook |

Explosion dans un garage-box: fiction ou réalité ???

Un garagebox a explosé il y a 20 ans vers 5h de la nuit dans notre complexe suite au fait qu’on y travaillait sure une voiture. Il n’y avait pas de blessés, mais des dégâts énormes. On n’ose pas imaginer les effets si cela aurait passé quelques heures plus tard.

Chez moi la fumée rentrait par une cheminée d’évacuation d’air dans la cuisine de mon appartement et ainsi vers les chambres à coucher. J’ai du mettre mes enfants sur la terrasse, etc … . J’étais le seul dans mon appartement qui était réveillé suite au bruit de l’explosion. Si non il était possible qu’on serait tous les quatre intoxiqué suite à cette fuméecomme les 19 résidents de l’immeuble à appartements à Anderlecht, suite à l’incendie du lundi 03.03.2008.

Est-ce possible que cette situation peut se répéter chez nous, malgré cette leçon dure de 1987 ???

Tenant compte avec le fait que nos tuyaux à gaz ne sont plus à 100% étanche après une période de 25 à 50 ans. Lisez tout sur l’incendie assez récent aux Venelles, pour le comprendre.

Tenant compte du fait que le système de secours en cas d’incendie a été « simplifié » pour épargner de l’électricité …

Supposons pour une fois …

·         Qu’un propriétaire d’un garage peinture transforme en garagebox, s’en s’intéresser aux permis nécessaire, due à la présence d’un ventilateur sur son emplacement ;

·         Que cet emplacement se trouve pratiquement juste en dessous de la chaufferie souterraine et leurs tuyaux de gaz ;

·         Qu’il la loue à un non-résident, bien que les statuts l’interdisent ;

·         Que son locataire y travaille sur une voiture ;

·         Que « B » possède l’emplacement voisin et un appartement pratiquement au dessus de la chaufferie, mais qu'il fait rien ;

·         Que vous entendez, en allant chercher votre voiture au -1, du bruit d’une foreuse dans le parking souterrain du -2.

Qu’auriez vous fait …. ???

Je sais ce que j’aurai fait. Le locataire saurait directement, d’une façon gentille, mais ferme, que ses activités sont pour le moins très risqué.

Comme l’adresse des copropriétaires est sécrète, selon les désirs d’entre autres « B », il me serait impossible de contacter directement le copropriétaire et de régler le problème discrètement.

Donc une plainte officielle, avec tous les inconvénients qui en résultent, devrait suivre si le locataire n’arrive pas à le résoudre directement.

La sécurité des visiteurs, résidents et leur famille prime, selon moi, mais apparemment pas pour l’ex-pouvoir en place.

Une telle négligence au détriment de tous est-ce une fiction ou réalité dans notre copropriété ???

08:30 Écrit par Luc dans Statuts | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : incendie, ag 20080313, securite |  Facebook |

08/03/2008

La tenue d'une AG

Le site belge de copropriété-eJuris.be contient une page sur la tenue d'une Asemblée Générale .

Quelques extraits utiles dans notre contexte. Consultez la page (et le site) pour plus d'information.

1. Travaux privatifs avec des conséquences pour les parties communes

"(...) un propriétaire qui désire effectuer des travaux à l'intérieur de son lot, devra demander l'autorisation à l'assemblée générale pour des raisons statutaires ou tout simplement parce que les travaux risquent de compromettre la structure de bâtiment.
A défaut d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, il pourra saisir la Justice de paix(article 577-§4, alinéa 2)."

2. Annexes à l'invitations pour l'AG

"Le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes.

Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d'être suffisamment éclairé pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l'ajournement de l'assemblée générale, à défaut d'information suffisante."

3. Nomination des scrutateurs

"Le Président [de l'AG] procéde à la nomination de deux scrutateurs, dont le rôle est de vérifier la feuille de présence et le décompte des votes."

4. Limitation du droit de donner une procuration

"Par contre, le règlement de copropriété ne peut contenir aucune clause visant à limiter la qualité d'un mandataire, par exemple en prévoyant que le mandataire doit nécessairement être un autre propriétaire.
De même, il ne peut contenir une clause visant à limiter le nombre de procurations dont un mandataire peut être porteur."

5. Comment formaliser les votes ?

"Les usages des copropriétés peuvent se manifester de différentes façons, tantôt le vote se réalisera à l'applaudimètre, par un vote nominal à main levée, par un vote global à main levée ou par un vote secret ou chacun glisse confidentiellement sa position à l'intérieur d'une urne.
 
Ces différents procédés sont à bannir.

(...)

Les votes doivent se matérialiser sur un support durable (papier ou document électronique) et ne peuvent être secret, on doit savoir qui vote quoi !"

6. Contenu d'un PV d'AG.

"Le procès verbal doit toutefois contenir quelques éléments essentiels :

- l'indication du lieu où l'assemblée s'est réunie et de l'heure à laquelle la séance s'est ouverte.
- l'indication de l'identité des personnes composant le bureau et le nom du syndic.
- l'indication de l'identité des personnes présentes et inscrites en tant que copropriétaire avec l'indication de leurs quotités (réunion privée).
- l'indication des personnes représentées (mandats).
- l'indication du quorum atteint.
- l'énumération des points de l'ordre du jour.
- le compte rendu des débats. Ce compte rendu parait indispensable à plus d'un titre, afin de prendre connaissance du cheminement des discussions qui ont permis d'aboutir à la décision.
Ces comptes rendus seront utiles pour les absents, ainsi que pour le Juge de paix, lorsqu'il aura à connaître d'une contestation sur une décision, notamment sur son caractère abusif.
Il est donc impératif que ce compte-rendu reproduise fidèlement la teneur des débats, et en dehors de tout parti pris.
- L'indication des décisions prises et les différents votes qui ont été dégagés, positifs, négatifs, ainsi que les réserves que la décision a suscitées.
- L'indication de l'heure à laquelle la séance est levée et les signatures du bureau, et éventuellement des ccopropriétaires."

21:11 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag, ag 20080313 |  Facebook |

06/03/2008

Situation existante de droit ou de fait

Lors de la commission de concertation du 05.03.2008 au Cabinet du Ministre compétent, concernant l'annulation des deux permis classe 1B, émis au nom du  syndic précédent, le contestataire "B" à déclaré dans son exposé ce qui suit:

 "5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?

Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :

« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante ».
".

 Mais en fait il a omis  probablement deux mots clés.

La phrase aurait dû être:

"5. Quel est l’apport d’une étude d’incidence pour l’environnement ?
 
Je répondrai de façon laconique. Une société agréée nous a déclaré :
« En pratique : seule l’alternative ZERO est étudiée. Elle correspond en réalité à la situation existante de droit ».
". 

 

Commentaire:  

L'apport est donc que tous les 30 ans l'Etat va vérifier si on suit encore les normes imposés par les permis initiaux de 1975. On ne devra suivre les nouvelles normes, que si on a de fait changé les installations, sans respecter ces permis.

Il est indéniable qu'une vérification tous les 30 ans est plus que nécessaire. Un omission de ce principe de bon père de famille mettrait notre sécurité en cause et aggravait les nuissances qu'on cause aux voisins, nos résidents et nos visiteurs.

Lisez le contenu des permis classe 1B de janvier 2007 et vous allez comprendre qu'on doit réinstaller entre autres tout ce qu'on a enlevé par mesure d'économie, et cela selon les normes 2008.

Si on aurait  laissé tout en place, rien n'aurait dû être adapté. Mais ces adaptations, pour épargner de l'électricité, n'ont pas été décidés explicitement en AG. Les dégâts causés (réinstaller tout) sont donc à charge des mandataires responsables.

En plus, et "par hasard",  tous les membres du bureau de l'AG 2006 et le syndic précédent, sont impliqués. "B" fait partie de ce groupe. Ce sont pratiquement les seuls qui doivent adapter leurs lots privatifs, à leurs frais, suite au permis accordés.

03/03/2008

L’incendie de l’Innovation et notre ACP

L’incendie de l’Innovation en 1967 a marqué ceux qui l’ont vécue de près ou de loin. Voir entre autres le Vlan.

Un différend oppose deux copropriétaires de notre copropriété, appelons les A et B.

Notre complexe possède un parking souterrain pour +250 véhicules. Situation qui exige en principe l’existence d’un permis d’environnement classe 1A. Si non il faut fermer le parking, avec un seul accès véhicule, pour … motif de sécurité.

"A" dit en 2004 qu’il faut appliquer la loi, demander un seul permis d’environnement classe 1A pour l'ensemble, en payer les conséquences, mais avoir l’assurance que la sécurité de notre complexe est la responsabilité d’une seule personne: notre ACP, représenté par notre syndic.

"B", étant ingénieur civil, dit en 2006 que notre copropriété doit demander, vu les coûts estimé par lui prohibitif d’un permis d’environnement classe 1A, deux permis classe 1B, en utilisant le truc de scinder fictivement la copropriété en deux.

Tant A et B ont eu le privilège d’avoir pu participer à un briefing, donné quelques mois après l’incendie de l’Innovation, par un des officiers des pompiers sur place : M. Van Gompel. Il était un ancien de leur école et est devenu plus tard le chef des pompiers bruxellois.

Ce que « A » a entre autres retenu de ce briefing très émouvant, mais bien documenté, est qu’il faut une « unité de gestion et de responsabilité » pour un complexe d’installations qui sont étroitement lié.

D’ailleurs cela c’est traduit dans les années 90 dans le « concept d’unité géographique et technique » de l’ordonnance régionale sur les permis d’environnement.

Il est donc plus que logique qu’uniquement UN permis de la classe requise, vu le volume des installations, ne peut être demandé et attribué.

Le fait que ce permis légal proposé par « A » coûte nettement moins que les deux permis proposé par « B » n’ont aucune importance du tout.

La classe d’un permis d’environnement est calculée en fonction de la sécurité, nuisances possibles, … et pas en fonction du coût de la procédure.

La taxation annuelle est déterminé sur base de différents facteurs, mais pas sur base de la classe elle-même.

 

Ce qui importe seulement est :
la sécurité des résidents et visiteurs de notre copropriété.

Nous, les copropriétaires en sont responsables envers eux, envers nous et envers la société. C’est ainsi que la loi le veut. On peut tricher, mais tôt ou tard la vérité fait surface. A ce moment la Justice est aveugle et tranchera si on a donné la préférence à un soi-disant gain financier sur la sécurité ???


Les anciens savent que notre copropriété a subi un incendie majeur en février 1987 dans le parking souterrain et quelques incendies mineurs plus tard, dont le dernier il y a quelques années au 109. Heureusement toujours sans blessés ni morts.

Un petit exemple typique et très concret :

"Qui a décidé de réduire fortement le nombre des lumières de secours au sous-sol pour épargner de l'électricité il y a quelques années ????"

Voir … le point 13.b de l’ordre de jour de notre AG du 13.03.2008. Et le projet de l'ordre de jour de l'AG 2007, envoyé par l'ancien syndic. Ils sont la conséquence des deux rapports des pompiers très négatif pour certains aspects de la sécurité, suite au deux procédures "permis 1B" de 2006.

Est-ce que "B" vous a montré une copie de ce rapport ???

L'avez-vous lu avant que vous avez signé unes des pétitions de "B" ???

Veut-on vraiment qu'un incendie se reproduise dû à un non suivie des mesures de sécurité.

Croyez vous vraiment que notre assurance nous couvrira à ce moment dans un contexte d'associations fictifs ???

 Espérons qu'il n'y pas de victimes à ce moment. Ni que ces victimes sont des membres de votre famille ... .

Cordialement,

"A"

29/02/2008

AG 2008 - 2ème session

Notre syndic vient d'envoyer l'invitation pour la 2ème session de l'AG 2008. On a raté de peu le quorum requis le 11.02.2008. 

Mais  la loi est telle que maintenant la présence d'un copropriétaire sur 260 suffit pour que l'AG suivante puisse prendre des décisions valables. Voulez-vous qu'on tient compte avec voius? Alors venez.

Il n'est pas interdit que le quorum est atteint à la 2ème séance. Le syndic a tenu compte de vos souhaits et organisé l'AG une heure plus tard.

L'Assemblée Générale, qui est capitale pour votre investissement, se tient le

jeudi 13 mars 2008 à 19h

à la place habituelle depuis 2005. Les portes seront ouverts dès 18h.

L'enjeu est important. Lors de cet AG les membres de l'AG seront enfin informé de la situation réelle de notre copropriété.

Mon seul souhait est que les copropriétaires viennent en personne à cet AG, qui a la même importance que notre AG de création en 1980.

Ceux, qui donnent un mandat à d'autres pour les représenter, doivent être conscient du fait qu'ils ne sont pas, à ce moment, en possession de l'information nécessaire pour prendre une décision. Toute choix de vote, avant l'AG ne peuvent que léser leurs intérêts et ceux de la copropriété.

C'est à l'AG que le syndic provisoire, nommé par le Juge, va expliquer le contexte réel, basé sur son propre enquête impartial en exécution des ordres du Juge.

Donc le mandant doit être sûr que son mandataire puisse prendre une décision, tenant compte de cette information, et n'est pas guidé par d'autres intérêts.

Voulez vous plus d'information ? Clicquez ici.

 

Il ya mille raisons de rien faire, mais qu'une a faire:

l'intérêt commun 

23:16 Écrit par Luc dans Assemblée Générale | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : ag 20080313 |  Facebook |

22/02/2008

UniversImmo: d'autres tuyaux ...

Une masse d'information est accessible sur le forum Français UniversImmo.

J'en choisi six, pas au hasard:

Ce sont des conseils constructifs venant de la France ...

 

18/02/2008

Commissaire aux comptes: que doit-il faire?

Le commissaire aux comptes doit être impartial et pas impliqué dans des contestations. C'est logique, mais que doit-il faire exactement?

 En France c'est clair et net. L'ARC l'a détaillé sur la page suivante.  

En Belgique c'est vague. Les même principes sont applicables, mais on ne peut pas les imposer, vu que nos lois sont mois détaillées.

Dans nos statuts le contrôle annuel des comptes par le copropriétaire individuel est possible. Le syndic ne peut le refuser.

14/02/2008

"Ne m’embrassez pas"

L'ARC (Association des Responsables de Copropriété) est une association française des syndics bénévoles et membres du conseil syndical (= conseil de gérance).

 Il est intéressant en notre contexte de lire attentivement leur dossier de février sur les abus et de comparer les documents en possesion de chaque copropriétaire avec cet article:

"Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics.

Naturellement tout n'est pas applicable, vu le contexte français, mais les principes et situations restent les mêmes. La psychologie humaine est ce qu'elle est.

En essence le conseil de gérance est là pour contrôler le syndic et pas les copropriétaires.

 Citation a retenir:

"Ne m’embrassez pas" devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

23:58 Écrit par Luc dans Conseil de Gérance | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : syndic, arc, ag 20080313, ag, cg |  Facebook |

12/02/2008

Bilans firmes: consultables online gratuitement

Lu sur le forum immobilier de PIM:

"Depuis ce 4 février 08, la Banque Nationale de Belgique a rendu gratuite la consultation (format pdf) des comptes annuels (limité aux 5 dernières années)."

 Voir: BNB

La problématique des fournisseurs, au sein de notre ACP, aurait donné lieu à moins de dèsinformation si cette information gratuite aurait été disponible en 2004.

Voir aussi un texrte plus détaillé sur le Blog N